籲證監收緊守則，規管領展

日前，因應行政長官向政黨諮詢施政報告建議，新民黨拜會了行政長官林鄭月娥女士，遞交了建議書。我們提出了數十項建議，全港性政策及地區措施均有論及，全面為市民福祉著想。當中最重要的，是我們建議如何以新思維移走目前香港面對的「三座大山」。

所謂「三座大山」，兩年前林太擔任政務司司長的時候已有提及，當時的「三座大山」是指強積金對沖、港鐵（00066）票價過高與及領展（00823）霸權。而我自己去年參選立法會及行政長官的時候，已有推出政綱及單張，建議如何移走這「三座大山」，當時市民反應十分好，也向我反饋了不少寶貴意見。

一年過去，有關取消強積金對沖，在政府不斷推動及聽取勞資雙方的意見下，據知勞方已經接受政府提出的方案，目前只是資方未有定論而已，相信移走強積金對沖這座大山，指日可待。至於港鐵，其網絡覆蓋面十分廣，每日為廣大市民提供交通便利，不過港鐵系統開始老化，訊號故障、電纜出事、服務停頓多個小時等等，讓上班族煩擾不已。港鐵需要面對市民的恆常訴求，持續地改善服務質素及完善票價完善機制。

三座大山──領展、土地房屋、醫療

來到2017年，我認為，強積金對沖及港鐵已被另外兩個更嚴峻的問題取代，目前香港面對的「三座大山」是土地房屋嚴重不足、醫療系統失衡，與及一直「榜上有名」的領展霸權。三者均是對香港發展有重大影響的民生問題，政府不得不面對。

盡快釋放土地才能有效增加房屋供應，我們建議政府盡快釋放棕地、研究釋放貨櫃碼頭用地、實施限購、活化工廈等等。另一方面，政府需更有效地運用衛生署的資源，在18區設立地區診所，推廣基層醫療，才能減輕醫管局的負擔；此外，醫管局的架構及前線人手比例也需全面檢討。日後我將以另文討論，本文集中探討持續「上榜」的領展霸權問題。

回望領展這座大山的「作惡」歷史，粗略可分為兩個階段──2003－2014年是「領匯」階段，2014年至今則是「領展」階段。14年來，領展（2015年前舊稱領匯）的營商手法引發各種社會問題，對市民的影響愈來愈大，儼然「無王管」的惡霸。

初始化──領匯追求利潤最大化

2003年7月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業，在有關市場的佔有率分別約為11％及16％，計劃影響1﹒5萬個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了在拆售過程中減少對租戶及物業市場的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。

當時，有立法會議員認為房委會違反《房屋條例》第4條，香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定，公屋居民盧少蘭於2004年向高等法院提請司法覆核，領匯上市一度暫停。2005年7月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。

2005年年底，領匯終於成功上市，為房委會帶來340億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負著服務超過60萬名公屋居民的責任。

可是，之後領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化，招數層出不窮，透過翻新商場大幅加租，趕走小商戶，引入連鎖集團，縮窄小市民購買日用品的選擇；外判管理，拆售物業，只求「賺到盡」，根本無助社區經濟，市民買貴貨捱貴餸，生活百上加斤。以東涌為例，東涌獨有兩個濕貨街市均有領展管理，但外判了給大集團經營，物價昂貴不在話下，居民買餸選擇少之又少，而且街市地點偏遠毫不方便，很多東涌居民寧願乘車到荃灣購買新鮮食材，都不願在東涌捱貴餸。

照顧基層市民的基本生活及購物需要，屬政府市政服務的重要部分。我認為政府應該興建18區「跨區龍頭街市」，為市民提供購物選擇。而作為短期紓困措施，政府應於天水圍及東涌等未有公營街市的地區，提供免費穿梭巴士，便利居民前往鄰近公營街市。

轉捩點──證監會放寬《房地產投資信託基金守則》

領展問題惡化的轉捩點，要數2014年，證監會放寬了《房地產投資信託基金守則》，讓領展有機可乘，變本加厲，更加猖獗。

本來，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場舖位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場舖位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效。

即是說，上述房委會與領匯訂立的限制性契約充滿漏洞，變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再拆售，市民莫可奈何，利益沒有保障。例如，有新投資者於2014年12月拆售箕灣居屋東熹苑停車場車位，令該物業成為首個遭拆骨出售的前領展物業，車位賣價高達80萬至120萬元，拉高了區內的車位租金，車主苦不堪言。

為了確保領匯上市後有良好的企業管治，及繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府本來以多個機制加以規範，其中包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作。2014年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。

2014年8月29日，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓房地產信託基金75％的資產總值投資於產生定期租金收入的房地產項目。基金往後可以投資於空置土地及從事物業發展活動，有關的金額上限亦由資產凈值的10％，提升至基金資產總值的10％，令房地產信託基金有能力搖身一變成為地產發展商。

有關修訂使領展有更大誘因拆售旗下物業，新投資者以純商業掛帥模式運作，轉手後的新業主對商場管理及居民需要不屑一顧，於是出現車位拆骨出售、拆卸街市、任由舖位空置、衛生環境倒退及將商場改建國際學校等等問題，嚴重影響市民日常生活，甚至引發連串官司。

例如，領展於2014年5月透過公開招標，以5﹒18億元將華貴商場連停車場售予林子峰名下的「逸俊發展」。逸俊隨即入稟高院，指業主大會通過終止房委會的管理合約，因此要求法庭頒禁制令，禁止房委會管理商場。2016年4月，高等法院駁回逸俊的申令，並頒發臨時訟費令，下令逸俊支付訟費給房委會，而房委會可續任商場管理人。

2015年1月，領展擴大投資策略以准許物業發展及相關活動後，其業務模式有所轉變，除了收購物業及為具增長潛力的物業進行資產提升外，在策略中加入出售非核心資產使資金得以循環投資，設計、建造及持有物業發展項目及重建現有物業以達致長遠可持續增長。

更有甚者，領展早前拆售藍田的廣田商場予新業主「友文投資」，友文投資接手後旋即通知商場內5間非牟利機構，於履行新租約時，將要在優惠租金外，額外繳付一律相等於租金八成的管理費。做法涉嫌違反限制性契約中，領匯及其後的業權繼承人必須繼續以優惠的租金出租該等單位，予非牟利機構作社會服務或教育用途的規定。可見領展拆售物業遺禍之深。

新倡議──修緊《上市規則與指引》規管領展

證監會於2014年放寬《房地產投資信託基金守則》後，領展變本加厲，以拆售物業圖利，至今已出售旗下28個物業（領展拆售物業清單，見下表），而買家往往是投資者而非營運者，當中包括於英屬維爾京群島註冊的公司、多次分拆業務上市的控股公司等等。領展剛剛在7月宣布進行策略評估，據報有意一次過招標出售逾20個非核心物業，或將有關物業分拆上市，有關物業的價值約為150至200億元。情況令人憂慮，政府不能讓領展為所欲為。

上文提及，根據2005年終審庭在盧少蘭對房委會一案的判詞，出售物業予領匯，並沒有違反《房屋條例》中，要求房委會「確保……提供委員會認為適合附屬於房屋的康樂設施」的條文。可是如今，領展作為房託基金，已無法兌現提供基本社區設施的承諾。

我認為，行政長官應該從以下兩方面入手，規管領展──

現時港交所的《上市規則與指引》設有《環境、社會及管治報告指引》，當中有關社區投資的部分，要求企業「了解營運所在社區需要和確保其業務活動會考慮社區利益」，但相關指引只要求企業作「匯報或資料披露（Reporting）」。我認為，領展以至其他上市公司的利益與整個社會緊扣，應將相關指引改為「強制規定」，要求上市企業必須遵守（Compliance），即納入上市規則的一部分。若違反相關守則，港交所應予以警告，甚至考慮停牌處分。

另一方面，要求證監會收緊《房地產投資信託基金守則》，回復過往做法，規定領展這類房託基金，只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目，為投資者提供穩健回報。證監會亦應參考海外監管經驗，要求房託基金披露管理人所收取的費用，是否與公司營業額或買賣物業的開支掛勾，以免房託基金只顧將利潤最大化，不斷拆售，甚至將資產包裝成新房託基金上市，罔顧社區需要。

我會繼續向政府及證監會跟進上述建議，務求早日移走領展這座大山。