首頁
認識葉劉淑儀
政綱
文章
立法會事務
影片集
職位空缺
聯絡我們
新民黨網站
黎棟國網站
容海恩網站
陳家珮網站
何敬康網站
  • 文章
  • 籲證監收緊守則,規管領展

籲證監收緊守則,規管領展

作者︰葉劉淑儀  |  來源︰:經濟通  |  日期︰2017 年 8 月 28 日

日前,因應行政長官向政黨諮詢施政報告建議,新民黨拜會了行政長官林鄭月娥女士,遞交了建議書。我們提出了數十項建議,全港性政策及地區措施均有論及,全面為市民福祉著想。當中最重要的,是我們建議如何以新思維移走目前香港面對的「三座大山」。

所謂「三座大山」,兩年前林太擔任政務司司長的時候已有提及,當時的「三座大山」是指強積金對沖、港鐵(00066)票價過高與及領展(00823)霸權。而我自己去年參選立法會及行政長官的時候,已有推出政綱及單張,建議如何移走這「三座大山」,當時市民反應十分好,也向我反饋了不少寶貴意見。

一年過去,有關取消強積金對沖,在政府不斷推動及聽取勞資雙方的意見下,據知勞方已經接受政府提出的方案,目前只是資方未有定論而已,相信移走強積金對沖這座大山,指日可待。至於港鐵,其網絡覆蓋面十分廣,每日為廣大市民提供交通便利,不過港鐵系統開始老化,訊號故障、電纜出事、服務停頓多個小時等等,讓上班族煩擾不已。港鐵需要面對市民的恆常訴求,持續地改善服務質素及完善票價完善機制。

三座大山──領展、土地房屋、醫療

來到2017年,我認為,強積金對沖及港鐵已被另外兩個更嚴峻的問題取代,目前香港面對的「三座大山」是土地房屋嚴重不足、醫療系統失衡,與及一直「榜上有名」的領展霸權。三者均是對香港發展有重大影響的民生問題,政府不得不面對。

盡快釋放土地才能有效增加房屋供應,我們建議政府盡快釋放棕地、研究釋放貨櫃碼頭用地、實施限購、活化工廈等等。另一方面,政府需更有效地運用衛生署的資源,在18區設立地區診所,推廣基層醫療,才能減輕醫管局的負擔;此外,醫管局的架構及前線人手比例也需全面檢討。日後我將以另文討論,本文集中探討持續「上榜」的領展霸權問題。

回望領展這座大山的「作惡」歷史,粗略可分為兩個階段──2003-2014年是「領匯」階段,2014年至今則是「領展」階段。14年來,領展(2015年前舊稱領匯)的營商手法引發各種社會問題,對市民的影響愈來愈大,儼然「無王管」的惡霸。

初始化──領匯追求利潤最大化

2003年7月,房委會因面對嚴重財政困難,宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售,共180項物業,在有關市場的佔有率分別約為11%及16%,計劃影響1﹒5萬個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了在拆售過程中減少對租戶及物業市場的影響,當局建議成立一家「房地產投資信託基金」,並在香港聯合交易所進行首次公開發售。

當時,有立法會議員認為房委會違反《房屋條例》第4條,香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定,公屋居民盧少蘭於2004年向高等法院提請司法覆核,領匯上市一度暫停。2005年7月,終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施,並無必要擁有該等設施,判房委會勝訴。

2005年年底,領匯終於成功上市,為房委會帶來340億元收入。可以說,領匯的成立,是基於獨特的歷史因素及環境,肩負著服務超過60萬名公屋居民的責任。

可是,之後領匯漠視企業良心,只追求利潤最大化,招數層出不窮,透過翻新商場大幅加租,趕走小商戶,引入連鎖集團,縮窄小市民購買日用品的選擇;外判管理,拆售物業,只求「賺到盡」,根本無助社區經濟,市民買貴貨捱貴餸,生活百上加斤。以東涌為例,東涌獨有兩個濕貨街市均有領展管理,但外判了給大集團經營,物價昂貴不在話下,居民買餸選擇少之又少,而且街市地點偏遠毫不方便,很多東涌居民寧願乘車到荃灣購買新鮮食材,都不願在東涌捱貴餸。

照顧基層市民的基本生活及購物需要,屬政府市政服務的重要部分。我認為政府應該興建18區「跨區龍頭街市」,為市民提供購物選擇。而作為短期紓困措施,政府應於天水圍及東涌等未有公營街市的地區,提供免費穿梭巴士,便利居民前往鄰近公營街市。

轉捩點──證監會放寬《房地產投資信託基金守則》

領展問題惡化的轉捩點,要數2014年,證監會放寬了《房地產投資信託基金守則》,讓領展有機可乘,變本加厲,更加猖獗。

本來,房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言,商場舖位和停車場設施不得分拆出售。不過,如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益,商場舖位不可分拆出售的規定無效;如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位,停車場不可分拆出售的規定則無效。

即是說,上述房委會與領匯訂立的限制性契約充滿漏洞,變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」,出售後新投資者要怎樣營運甚至再拆售,市民莫可奈何,利益沒有保障。例如,有新投資者於2014年12月拆售箕灣居屋東熹苑停車場車位,令該物業成為首個遭拆骨出售的前領展物業,車位賣價高達80萬至120萬元,拉高了區內的車位租金,車主苦不堪言。

為了確保領匯上市後有良好的企業管治,及繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用,政府本來以多個機制加以規範,其中包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作。2014年前的《守則》規定,房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。

2014年8月29日,證監會放寬《房地產投資信託基金守則》,讓房地產信託基金75%的資產總值投資於產生定期租金收入的房地產項目。基金往後可以投資於空置土地及從事物業發展活動,有關的金額上限亦由資產凈值的10%,提升至基金資產總值的10%,令房地產信託基金有能力搖身一變成為地產發展商。

有關修訂使領展有更大誘因拆售旗下物業,新投資者以純商業掛帥模式運作,轉手後的新業主對商場管理及居民需要不屑一顧,於是出現車位拆骨出售、拆卸街市、任由舖位空置、衛生環境倒退及將商場改建國際學校等等問題,嚴重影響市民日常生活,甚至引發連串官司。

例如,領展於2014年5月透過公開招標,以5﹒18億元將華貴商場連停車場售予林子峰名下的「逸俊發展」。逸俊隨即入稟高院,指業主大會通過終止房委會的管理合約,因此要求法庭頒禁制令,禁止房委會管理商場。2016年4月,高等法院駁回逸俊的申令,並頒發臨時訟費令,下令逸俊支付訟費給房委會,而房委會可續任商場管理人。

2015年1月,領展擴大投資策略以准許物業發展及相關活動後,其業務模式有所轉變,除了收購物業及為具增長潛力的物業進行資產提升外,在策略中加入出售非核心資產使資金得以循環投資,設計、建造及持有物業發展項目及重建現有物業以達致長遠可持續增長。

更有甚者,領展早前拆售藍田的廣田商場予新業主「友文投資」,友文投資接手後旋即通知商場內5間非牟利機構,於履行新租約時,將要在優惠租金外,額外繳付一律相等於租金八成的管理費。做法涉嫌違反限制性契約中,領匯及其後的業權繼承人必須繼續以優惠的租金出租該等單位,予非牟利機構作社會服務或教育用途的規定。可見領展拆售物業遺禍之深。

新倡議──修緊《上市規則與指引》規管領展

證監會於2014年放寬《房地產投資信託基金守則》後,領展變本加厲,以拆售物業圖利,至今已出售旗下28個物業(領展拆售物業清單,見下表),而買家往往是投資者而非營運者,當中包括於英屬維爾京群島註冊的公司、多次分拆業務上市的控股公司等等。領展剛剛在7月宣布進行策略評估,據報有意一次過招標出售逾20個非核心物業,或將有關物業分拆上市,有關物業的價值約為150至200億元。情況令人憂慮,政府不能讓領展為所欲為。

上文提及,根據2005年終審庭在盧少蘭對房委會一案的判詞,出售物業予領匯,並沒有違反《房屋條例》中,要求房委會「確保……提供委員會認為適合附屬於房屋的康樂設施」的條文。可是如今,領展作為房託基金,已無法兌現提供基本社區設施的承諾。

我認為,行政長官應該從以下兩方面入手,規管領展──

現時港交所的《上市規則與指引》設有《環境、社會及管治報告指引》,當中有關社區投資的部分,要求企業「了解營運所在社區需要和確保其業務活動會考慮社區利益」,但相關指引只要求企業作「匯報或資料披露(Reporting)」。我認為,領展以至其他上市公司的利益與整個社會緊扣,應將相關指引改為「強制規定」,要求上市企業必須遵守(Compliance),即納入上市規則的一部分。若違反相關守則,港交所應予以警告,甚至考慮停牌處分。

另一方面,要求證監會收緊《房地產投資信託基金守則》,回復過往做法,規定領展這類房託基金,只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目,為投資者提供穩健回報。證監會亦應參考海外監管經驗,要求房託基金披露管理人所收取的費用,是否與公司營業額或買賣物業的開支掛勾,以免房託基金只顧將利潤最大化,不斷拆售,甚至將資產包裝成新房託基金上市,罔顧社區需要。

我會繼續向政府及證監會跟進上述建議,務求早日移走領展這座大山。

香港盛事多籮籮 / Hong Kong Has Abundant Major Events  
  文章  
承接上文,社會上有聲音指,Taylor Swift不在香港舉辦世界巡迴演唱會,反映香港沒有足夠吸引力讓國際盛事落戶。我認為上述憂慮低估了香港這個亞洲國際之都的影響力。 事實上,香港每年所舉辦的國際盛事多不勝數,這些活動大多集中於會議展覽及獎勵旅遊(MICE)領域,普羅市民或者較少留意。撇除早前宣布延期的 DiorFall2024時裝展,單是今年上半年,香港就計劃舉辦86場體育賽事、大型展覽、高峰會議等不同類型的盛事。 香港地理位置優越,加上交通方便,會展服務業相當發達,每年都會舉行數以百計的會議展覽。例如每年3月和9月舉辦的香港國際珠寶展及香港珠寶首飾展覽會,都是亞洲區罕見的大型珠寶展覽。後者更是全球最大型的珠寶商貿展覽,今年設有約40個主題攤位,預計吸引超過3000個參展商來港。 除此之外,貿易發展局舉辦的香港玩具展亦是會展業的年度盛事之一。香港的玩具出口商現時主要為海外玩具品牌提供外判生產業務,向來以供應優質玩具見稱。得益於此,香港玩具展每年都吸引上千個參展商自全球各地慕名而來,尋找商機,是亞洲最大規模的玩具展之一。 香港今年亦爭取到多個具影響力的國際級盛事,包括首度來港舉辦的國際級高爾夫球賽LIV Golf以及國際潮流盛事 ComplexCon。 LIVGolf獲沙特阿拉伯主權財富基金贊助,總獎金折合約1.95億港元,是香港史上最高獎金的大賽之一。據報道,過去一周,主辦單位、球手、他們親友以及工作人員等,已預訂超過600間酒店房間,預計對本港酒店餐飲、旅遊業帶來相當高的經濟效益。ComplexCon更是首次在美國以外的地區舉辦,集結超過200名HipHop歌手、潮流藝術家及創作者,預計可吸引超過3萬名旅客來港。 由此可見,香港對盛事主辦商仍然具有相當吸引力,香港亦有能力搞好大型盛事,市民毋須妄自菲薄。 Hong Kong Has Abundant Major Events Following the previous article, some voices argued that Taylor Swift not holding her world tour concert in Hong Kong reflected the city's insufficient appeal to host international events. I think this concern underestimates Hong Kong's influence as an Asian global city. In fact, Hong Kong hosts countless international events every year, mostly concentrated in meetings, incentives, conferences and exhibitions (MICE) sectors, which may receive less attention from the general public. Apart from the previously postponed DiorFall2024 fashion show, just in the first half of this year, Hong Kong has planned 86 sporting events, major exhibitions and conferences of various types. With its geographical advantage and convenient transportation, Hong Kong's exhibition services industry is highly developed, hosting hundreds of conferences and exhibitions annually. For example, the Hong Kong International Jewellery Show in March and September, and the Hong Kong Jewellery and Jade Show are among Asia's largest jewellery exhibitions. The latter is also the world's largest jewellery trade fair, with around 40 thematic pavilions this year, expected to attract over 3,000 exhibitors. In addition, Hong Kong Toy Fair organized by the Trade Development Council, is also a major annual event in the exhibition industry. Hong Kong toy exporters currently mainly provide OEM production services to overseas toy brands, known for quality toys. Thanks to this, the Toy Fair attracts thousands of exhibitors from around the world each year seeking business opportunities, being one of the largest toy exhibitions in Asia. This year Hong Kong has also succeeded in attracting many influential international events, including the debut LIVGolf international elite golf tournament and the international trend event ComplexCon. Hosted for the first time in a non-US location, ComplexCon is expected to attract over 30,000 visitors to the city, featuring more than 200 hip hop artists, fashion icons and creators. This shows event organizers still view Hong Kong as highly appealing. The city is capable of hosting large-scale events well. Local residents need not underestimate themselves.
檢討特區政府投資策略  
  文章  
財政司司長陳茂波剛於2月28日宣讀今年度《財政預算案》,提到「預計2023/24年度綜合赤字為1016億元」(第205段),然而,若計及發債725億元,實際綜合赤字應該有1741億元之鉅。 在這樣嚴峻的財政狀況下,特區政府的投資策略顯得特別重要,高效率高回報的投資策略,可改善特區政府的財政狀況。我認為,特區政府是時候積極檢討及改善其一貫投資策略。 特區政府近年設立大量不同用途的基金,主要以種子基金的模式運作,即是不動用本金,靠投資回報所得,來支持該基金的特定用途。這個模式無可厚非,但特區政府就「香港特別行政區政府獎學基金」(下稱「政府獎學基金」)提供的資料,便顯示特區政府就這類種子基金的投資策略有很多問題。 特區政府於2008年設立10億元的「政府獎學基金」,最初是向本港的傑出學生提供「卓越表現獎學金」。期後在2011年、2012年、2013年及2018年,分別獲得四次注資,獎學金的範疇也擴展至「才藝發展獎學金」、「外展體驗獎」、「展毅表現獎」等等。至於今次的注資主角「一帶一路獎學金」,則是於2016年新增的範疇,屬於「特定地區獎學金」旗下。 「政府獎學基金」以種子基金模式運作,即是在不動用本金的原則下,以投資回報來支付各個獎學金項目。補充文件指截至2024年1月下旬,「政府獎學基金」的本金為30億7000萬元,淨盈餘則有1億1000萬元。教育局認為這款項不足以支付未來的各項獎學金金額,於是要求第五度注資,並且要求10億元。 此外,當我查閱這五間投資管理公司的資料時,竟發現當中有四間是美國公司、一間是德國公司,卻沒有一間是香港「本地薑」,這點讓我相當不滿。眾所周知,在地緣政治及美西方資金撤出香港的情況下,本地基金經理經營困難,為甚麼特區政府不聘用本地基金經理?究竟是誰及以甚麼準則決定聘用哪些基金經理?是覺得外國的月亮特別圓?還是看不起「本地薑」? 最後,教育局指「政府獎學基金」的投資回報率以維持在4厘為目標,獲注資10億元後,預計每年可賺取的投資收入約4000萬元,扣除投資管理公司管理費等支出後,便可用作「一帶一路獎學金」新增名額的所需資金。然而,近年的實際回報率平均只是2厘,期間有年份是虧損的。環顧最新的投資市況,若購買特區政府的綠色債券,已可鎖定三年保底息率4.75厘。如果投資一些在港上市、風險低而回報高的公司,回報更高,這是普通市民也懂的投資常識。那麼,為甚麼還要把那麼細金額的本金,分拆給五間投資公司管理,付上高昂的管理費,換來再注資10億元的要求?還有,那筆本金當中,有多少是存於香港金融管理局賺取利息的?回報如何? 對於上述這些問題,教育局通通未能回答。不過,為免發出立法會議員不支持「一帶一路」的錯誤信息,會議當日我有舉手支持撥款。但是作為立法會議員,我必定會繼續跟進。
盛事經濟不缺一個演唱會 / A Concert is Not Necessary for Event-driven Economy  
  文章  
旅客的消費模式在疫後出現顯著改變,青睞着重體驗的沉浸式旅遊,購物消費則退而其次,過往以消費購物為主的香港旅遊業受到一定影響。有鑑於此,特區政府正推動發展文化、藝術及體育相結合的盛事經濟,希望藉此帶旺旅遊業,振興本地市道。 但坊間有意見認為,特區政府在爭取大型盛事來港舉辦方面,面對不少困難。有聲音指,美國樂壇天后Taylor Swift的時代巡迴演唱會(The Eras Tour)沒有選擇香港而將新加坡定作東南亞唯一目的地,或反映香港在主辦團體當中缺乏吸引力,導致天后決定「捨港取星」。 然而,上述的觀點相當錯誤。事實是,特區政府根本沒有邀請Taylor Swift來港舉辦演唱會。據傳媒報道, Taylor Swift團隊之所以答應新加坡政府將星城定為東南亞唯一一站,除因為對方斥至少200萬至300萬美元巨資補貼外,主要是看中新加坡國家體育場這一個可容納5.5萬名觀眾的戶外表演場地。 香港現時未有一個戶外表演場地能夠媲美新加坡國家體育場,加上特區政府重視審慎理財,不會仿效新加坡花費大量金錢補貼。雖然特區政府素有如「M」品牌計劃及「文化藝術盛事基金」等措施支援各項文化藝術及體育盛事在香港舉行,但我認為香港過往一直由市場驅動,牽頭籌辦盛事活動的方針正確,特區政府毋須將所有工作「攬上身」。再者,考慮到庫房已連續5年「見紅」,耗費數以千萬計公帑資助歌星舉行演唱會的做法更需三思。 Taylor Swift不來舉辦演唱會,固然可惜,但這並不意味香港缺乏舉辦大型盛事的能力。相反,其實每年也有不同的國際盛事在港舉辦,下期將展開詳述。 A Concert is Not Necessary for Event-driven Economy The consumption patterns of visitors have undergone significant changes post-pandemic, with an increasing preference for immersive experience-focused tourism over shopping. This has impacted Hong Kong's tourism industry which previously relied heavily on shopping consumption. In view of this, the HKSAR government is promoting the development of an event-driven economy integrating culture, arts and sports, hoping to boost tourism and stimulate the local market through this. However, some opinions believe the HKSAR government faces many difficulties in attracting large-scale events to Hong Kong. Some commented that pop diva Taylor Swift's The Eras Tour not choosing Hong Kong and only making Singapore the sole Southeast Asian destination could reflect Hong Kong's lack of attractiveness among event organizers, leading to her decision to "ditch Hong Kong for Singapore". However, the above views are quite mistaken. In fact, the HKSAR government had not invited Taylor Swift to hold a concert in Hong Kong. According to media reports, Taylor Swift's camp agreed to make Singapore the only Southeast Asian stop mainly because the local government invested at least $2-3 million in subsidies, and also saw the potential of the National Stadium which can accommodate 55,000 audience for outdoor performances. Currently Hong Kong does not have an outdoor venue that can match the National Stadium in Singapore. Considering the HKSAR government's prudent fiscal stance, it would not follow Singapore's example of spending huge sums subsidizing events. While the government has support measures like the "M+ Programme" and "Arts and Culture Events Fund" to support cultural, arts and sports events in Hong Kong, I believe Hong Kong's past market-driven approach of facilitating events is correct, and the government need not take on all responsibilities. Moreover, it's prudent not to lavishly subsidize star concerts with tens of millions of public funding, given five consecutive annual deficits. Taylor Swift not holding a concert here is understandably regrettable, but it does not mean Hong Kong lacks ability to host major events. In fact, different international events are held in Hong Kong every year, which will be detailed in the next article.

關於葉劉淑儀

葉劉淑儀於1975年至2003年在香港政府服務,期間曾於多個不同範疇工作,包括在地區層面推行政府民主化、國際工貿及保安。她是首名獲委任出掌紀律部隊(入境事務處)的女性(1996-1998),亦是首名女性保安局局長(1998-2003)。
她於2008年參選立法會議員(香港島)成功當選,一直連任至今,並曾任行政會議非官守成員。現為新民黨及匯賢智庫主席、海上絲綢之路協會聯席主席。


Copyrights Regina. All Rights Reserved.

聯絡我們

香港中區立法會道一號立法會綜合大樓804室
2537 3267 / 2537 3265
2810 0358
地區辦事處及更多資訊

網頁導航

首頁

認識葉劉淑儀

政綱

文章

立法會事務

影片集

職位空缺

聯絡我們

新民黨網站

黎棟國網站

容海恩網站

陳家珮網站

何敬康網站