領展問題困擾香港市民多年,旗下的商場翻新、加租及拆售的消息屢見不鮮,停車場逐個車位「拆骨」出售、浮動月租的安排等令市民十分不便。以上種種,源於當年政府官員缺乏與商界談判的經驗,過度急於出售資產以紓緩財困,導致監管制度千瘡百孔,市民只能期望領展兼顧社會責任,減少對他們日常生活的衝擊。
政府急售資產 監管漏洞多
2003年7月,房委會因面對嚴重財政困難,宣布把轄下180項物業分拆出售,計劃影響15,000個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了減少拆售的影響,當局建議成立一家「房地產投資信託基金」,並在聯交所上市。
由於公屋居民盧少蘭於2004年提請司法覆核,指房委會違反須為居民提供生活設施的規定,領匯上市一度暫停。2005年7月,終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施,並無必要擁有該等設施,判房委會勝訴。
2005年年底,領匯成功上市,為房委會帶來340億元收入。可以說,領匯的成立,是基於獨特的歷史因素及環境,肩負着服務超過60萬名公屋居民的責任。
本來,為了確保領匯上市後繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用,政府可以透過土地契約以管制該等設施的用途,甚至供應。可是,部分房委會和領匯的買賣契約附設的限制性契約條款過於寬鬆,例如會因日後屋苑業權的變動而失效,令領匯有機可乘。雖然條款規定商場舖位和停車場設施不得分拆出售,但有關漏洞變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」,出售後新投資者要怎樣營運甚至再轉售,市民莫可奈何,利益沒有保障。
放寬房託守則 問題惡化
而為鼓勵領匯持續擁有良好的企業管治,政府本來以多個機制加以規範,包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作,2014年前的《守則》規定,房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。
領展問題惡化的轉捩點,要數2014年,證監會放寬《房地產投資信託基金守則》,讓領展變本加厲。放寬《守則》後,領展拆售物業變得有利可圖,至今已出售旗下28個物業,套現約120億元。其套現所獲得的資金使其可以更積極地競投本港商用地皮,搖身一變成為地產發展商。
接手的買家往往是投機者而非營運者,當中包括專業物業投資者、多次分拆業務上市的控股公司,基本上缺乏專業知識以管理有關商場。以領展剛出售的天馬苑商場為例,該商場自2016年售出以來,商舖多數已丟空,衞生環境惡劣,當區居民苦不堪言。
據了解,上屆政府高層曾約見領展,要求領展兼顧社會責任。可是,領展一直堅持自由市場的原則,其發言人只表示,領展致力確保業務營運符合法例要求,只需要向股東負責,無意兼負社會責任。
我最近正約見領展行政總裁,期望進一步了解領展未來的發展路向,但領展方面不斷推搪、拖延會面,做法令人失望。
領展股價飈 市民捱貴餸
領展的股價在2014年7月的44元升至昨天的66元,於2017年公布進行策略性評估後,更創上市新高,表現之佳足令股東鼓掌稱慶。股價飈升,亦令領展管理層的薪酬待遇水漲船高。例如2017年,其行政總裁的整體薪酬為5,100萬元,其個人持股量更達300萬股,市值約兩億元。然而,股價、薪酬節節上升的背後,是香港的廣大市民在捱貴餸,在捱十室九空的商場,在捱貴車位,市民生活擔子百上加斤,情況令人扼腕歎息。
我明白,現時本港的《競爭條例》難以規管領展的運作,由政府出資回購領展亦不可行。因此,我強烈呼籲,領展於擴展業務的同時,必須兼顧企業良心,實踐社會責任,關顧當區居民的苦況,以負責任的態度,回應社會訴求。