領展問題困擾香港市民多年，旗下的商場翻新、加租及拆售的消息屢見不鮮，停車場逐個車位「拆骨」出售、浮動月租的安排等令市民十分不便。以上種種，源於當年政府官員缺乏與商界談判的經驗，過度急於出售資產以紓緩財困，導致監管制度千瘡百孔，市民只能期望領展兼顧社會責任，減少對他們日常生活的衝擊。
政府急售資產 監管漏洞多
2003年7月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下180項物業分拆出售，計劃影響15,000個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了減少拆售的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在聯交所上市。
由於公屋居民盧少蘭於2004年提請司法覆核，指房委會違反須為居民提供生活設施的規定，領匯上市一度暫停。2005年7月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。
2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負着服務超過60萬名公屋居民的責任。
本來，為了確保領匯上市後繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府可以透過土地契約以管制該等設施的用途，甚至供應。可是，部分房委會和領匯的買賣契約附設的限制性契約條款過於寬鬆，例如會因日後屋苑業權的變動而失效，令領匯有機可乘。雖然條款規定商場舖位和停車場設施不得分拆出售，但有關漏洞變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再轉售，市民莫可奈何，利益沒有保障。
放寬房託守則 問題惡化
而為鼓勵領匯持續擁有良好的企業管治，政府本來以多個機制加以規範，包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作，2014年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。
領展問題惡化的轉捩點，要數2014年，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓領展變本加厲。放寬《守則》後，領展拆售物業變得有利可圖，至今已出售旗下28個物業，套現約120億元。其套現所獲得的資金使其可以更積極地競投本港商用地皮，搖身一變成為地產發展商。
接手的買家往往是投機者而非營運者，當中包括專業物業投資者、多次分拆業務上市的控股公司，基本上缺乏專業知識以管理有關商場。以領展剛出售的天馬苑商場為例，該商場自2016年售出以來，商舖多數已丟空，衞生環境惡劣，當區居民苦不堪言。
據了解，上屆政府高層曾約見領展，要求領展兼顧社會責任。可是，領展一直堅持自由市場的原則，其發言人只表示，領展致力確保業務營運符合法例要求，只需要向股東負責，無意兼負社會責任。
我最近正約見領展行政總裁，期望進一步了解領展未來的發展路向，但領展方面不斷推搪、拖延會面，做法令人失望。
領展股價飈 市民捱貴餸
領展的股價在2014年7月的44元升至昨天的66元，於2017年公布進行策略性評估後，更創上市新高，表現之佳足令股東鼓掌稱慶。股價飈升，亦令領展管理層的薪酬待遇水漲船高。例如2017年，其行政總裁的整體薪酬為5,100萬元，其個人持股量更達300萬股，市值約兩億元。然而，股價、薪酬節節上升的背後，是香港的廣大市民在捱貴餸，在捱十室九空的商場，在捱貴車位，市民生活擔子百上加斤，情況令人扼腕歎息。
我明白，現時本港的《競爭條例》難以規管領展的運作，由政府出資回購領展亦不可行。因此，我強烈呼籲，領展於擴展業務的同時，必須兼顧企業良心，實踐社會責任，關顧當區居民的苦況，以負責任的態度，回應社會訴求。
正當中美貿易談判進入關鍵階段之際，美國國務卿蓬佩奧在訪問歐洲期間高調警告匈牙利、波蘭等北約盟友停止採用華為的電訊設備，否則或影響與美國的合作。作為一個推崇自由貿易的民主大國，美國此等行徑實在非常罕見，連素來立場並不特別親華的《經濟學人》雜誌近日也發表文章，評論美國封殺華為的做法。
《經濟學人》雜誌早前發表一篇題為How to handle Huawei 的文章， 指封殺華為應是美國的最後一着（lastresort），並形容這將是一個影響深遠的「核彈選項」（nuclear option）。上月28日，美國司法部正式起訴華為及其副董事長孟晚舟，涉嫌違反美國對伊朗制裁令、竊取商業機密、妨礙司法公正、電訊及銀行欺詐等23項罪名。
文章指，美國司法部對華為的各項嚴厲指控，與華為的多重身分有莫大關係。首先，華為是中國近年最成功的企業。單以去年為例，華為的營業額高達1100億美元，智能手機出貨量更突破2億部。華為已在170多個國家和地區建設超過1500個網絡，公司近年發展5G技術可謂勢如破竹，勢將成為全球5G競賽舉足輕重的一員，故成了美國封殺的目標。
其次，華為被指是一家違法的企業。美國司法部的起訴書指控華為透過獎勵政策，鼓勵員工盜取競爭對手的商業機密；而華為副董事長孟晚舟，則被指涉嫌詐騙銀行和違反美國對伊朗的制裁令。孟晚舟去年12月在溫哥華轉機時被捕，美國政府上月底正式向加拿大政府要求引渡孟晚舟，中國亦隨即向美加兩國提出嚴正交涉，引渡聽證會將在今年3 月開庭。
上周日（2月10日），新民黨和麥美娟立法會議員召開了聯合記者會，公布我提出的「議員私人條例草案」－－《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱《草案》） ，作為我們送給政府的豬年大禮。雖然草案的名稱很長，簡單來說就是透過修訂房屋條例（第283章）及稅務條例（第112章） ，加強規管房委會於2005年出售予領展（及其後轉售）的物業，涵蓋市面上共180個公屋及居屋商場及街市（不包括停車場），影響全港超過45%住戶的生活。
「領展霸權」遭詬病十多年，當中以裝修後瘋狂加租、逼走小商戶，使物價飆升，街坊居民被逼捱貴餸等惡行見稱，拆售後的新業主只視商場為投資炒賣的工具，無心營運，甚至讓商場長期圍封丟空、改建為貴族學校或私營安老院，居民無法享用基本生活設施，對民生造成重大影響。針對這些問題，《草案》提出以下三大招數－－
招數一 規管租金增幅
我們參考了港鐵的票價調整機制，在《草案》引入機制，規管租金增幅。公式如下：
租金增幅 = 1/3應課差餉租值按年變動＋1/3家庭月入中位數按年變動＋1/3綜合消費物價指數按年變動
上述三個變數均以政府的公開數據為依據，做到公開、客觀，並且考慮了市民的經濟負擔能力。讀者可留意，《草案》並非不準業主按市場需要訂租，而是透過這公式計算出「最高租金加幅」，以遏止多年來領展無上限加租的行徑。
招數二 租戶優先續租權
商場業主把某舖位招租時，必須先徵詢現租戶有沒有意思續租，即是《草案》讓現租戶有優先續租權。若現租戶有意續租，業主便需根據上述公式計算續租約的租金增幅。若現租戶無意續租，則業主可把舖位租予其他商戶。
招數三 引入空置稅
空置稅並非新事物，政府正打算推出一手樓空置稅。至於《草案》則提出修訂稅務條例（第112章） ，實施空置稅，對丟空超過六個月的舖位，徵收相當於年度應課差餉租值30%的雙倍空置稅。
空置稅這一招是透過財政手段增加業主租出商舖的誘因，減低商場空置的情況，至少讓居民享用到基本生活設施。若讀者走訪過十室九空猶如死城的黃大仙天馬苑商場，便會明白當區居民的苦況，理解我的用心。
生效期及實施期
為了防止業主在條例生效前大舉趕走租戶，《草案》規定，《草案》刊憲即生效，實施日期則由主責官員決定。
抛磚引玉 引起討論
正如新民黨常務副主席黎棟國在記招上所言，我們沒有低估推動《草案》的難度，但是提出《草案》是為了香港好，希望抛磚引玉引起社會討論。很欣慰這星期我收到不少社會人士支持，包括「基金教父」雷賢達、行政會議成員羅范椒芬，也有專欄作家、資深傳媒人例如石鏡泉、張志剛、劉進圖、陳建強等撰文正面回應，行政長官也沒有即時「落閘」，我認為是很好的開始。下一步，我們將拜會其他政黨展開游說工作。
領展拆售物業 轉型發展商違背初心
2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業。房委會建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入，同時展開領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化的序幕。
2014年前，證監會的《房地產投資信託基金守則》規定「房地產投資信託基金」（下稱「房託基金」） 只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。2014年，證監會接納金融發展局建議，放寬《守則》，變相讓「房託基金」變成地產發展商。之後，「領匯」變「領展」，變本加厲以拆售物業圖利，至今已出售旗下57個物業，而買家往往是投資者而非營運者，當中包括多次分拆業務上市的控股公司。
母嬰健康院也遭逼遷 匪夷所思
這十多年來，領展（及轉售買家）手段愈來愈狠，商場街市愈來愈離地，民居享用不到基本生活設施，長者買條菜都難，社會累積了怨氣。我每次落區，都有很多商戶、街坊圍過來大吐苦水－－
領展於2015年轉售田灣邨商場後，小商戶陸續遭逼遷，商場長期圍封丟空。現在田灣邨商場擬改建為國際學校，這根本不是當區居民需要的基礎生活設施。
東涌兩個領展街市均外判了給大集團營運，富東街市翻新後物價昂貴，貨品種類由生活必需品變成日本和牛等高價奢侈品，東涌居民寧願乘車到荃灣買餸，也不願在東涌捱貴餸。此外，逸東邨香港街市裝修後竟打造成旅遊景點，吸引大量遊客前來打卡，完全本末倒置。
柴灣興民商場以流動牙醫車代替牙科診所，涉嫌違反地契。新民黨葉沛霖醫生在記者會上提到，以往社區醫生為居民提供價格相宜的診症服務，是基層醫療的第一步，一直發揮功效。可是在大幅加租或停止出租診所舖位後，大量社區醫生無法留低，居民未能於就近診所就醫，變相加重公營醫療的負擔。
大埔運頭塘商場至少有6小店收律師信遭逼遷；大圍顯徑商場衛生情況惡劣；馬鞍山錦英苑商場把街市舖位轉做補習社；西貢明德商場街市物價超貴居民需跨區買餸。
屯門H.A.N.D.S（前身為安定商場及友愛商場）擅自堵塞及更改天橋出入口，涉嫌違反地契，商戶指加租60%；葵青葵盛東商場把香港導盲犬服務中心的租金調高四倍；葵青長康邨商場也大幅加租，連衛生署母嬰健康院也幾乎要遷出，幾經艱苦才能續租，簡直匪夷所思。
初心是甚麼
港英政府在1972年推出「十年建屋計劃」，強調在公共屋邨設計中引入城市規劃的概念，在照顧居民的住屋需要的同時，須滿足居民對生活、社區及康樂設施的需求，包括醫療、教育、社區中心及街市等，以建立自給自足的社區。這就是公共及資助房屋政策的原意。
市民盧少蘭於2004年提出司法覆核，指房委會拆售商場違反《房屋條例》。終審法院判詞（FACV No. 10 of 2005）指，「確保提供」零售和停車場設施不代表房委會本身必須為直接提供者，只要備有該等設施，即使由第三者提供，房委會亦已做到「確保提供」該等設施。當時終審法院判房委會勝訴，領匯得以於2005年正式上市。
最近有報道（《線報》2019年2月12日）引述前公屋聯會主席王坤指，當年政府成立了「產業分拆出售督導小組」處理相關事宜，可惜當年政府棋差一著，與領匯之間很多口頭要求並沒有白紙黑字要求落實，例如要求領匯只是收租股而非地產商、領匯不能隨意改變旗下商業設施的用途、政府與領匯管理層每月會面一次等等。很明顯，這些口頭要求在領匯上市後全部蒸發。
此外，當時政府也忽略了競爭的重要性，只成立了領匯一個「房託基金」，讓它發展成今日的霸權，完全違背初心。若當初成立多於一個「房託基金」，保持牽制及競爭的話，今日的情況未必如此惡劣。
說到初心，領展首位主席鄭明訓先後於2008年及2016年接受《南華早報》專訪，兩次均慨嘆自己就是因為不夠進取、不欲只追求股東利益而辭職的。
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility......TCI wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.”（Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP）
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started trying to dictate a very aggressive, profit-driven strategy, which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years.”（Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP）
可見從那時候開始，領展已走上只求利潤不顧居民福祉的歪路上，房委會也沒能做到「確保提供」居民生活、社區及康樂設施的責任。而政府面對這座「大山」只能強調出售了便管不了，呼籲領展盡企業責任，顯得蒼白無力。
立法會於2018年1月始成立由林健鋒擔任主席的「公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會」，惟職能有限，只能查查個別個案有否違契、敦促商場重開停車場等等，未能針對瘋狂加租導致物價上升及商場長期空置等深層次問題。
我近年察覺到領展問題的嚴重性，先後與不同部門、組織、市民會面，試圖從不同角度解決問題，於是花了半年研究，並聯同麥美娟議員提出是次《草案》。
《草案》干預自由市場？
《草案》推出後商界迴響頗大，擔心《草案》干預自由市場，有商界議員主張「相信市場調節，有朝一日會減租」。我認為這論調站不住腳。正如一國兩制研究中心總裁張志剛撰文所指，「世界上沒有完全的自由經濟、完全的自由市場」（《明報》2019年2月14日）。
首先，當年領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，它本肩負著服務超過60萬戶公屋居民的責任，只是現在異化了；領展（及轉售買家）在那些商場中具壟斷地位，具絕對支配市場的能力，反而租戶及市民沒有議價能力，那並不符合自由市場的定義，而且可能違反《競爭條例》的「第二行為守則」，可惜競爭事務委員會一直沒有跟進。
資深傳媒人劉進圖撰文指出，「對這類具壟斷性又影響民生的企業，政府早應該參照管制電力公司、巴士公司等先例，立法規管以保障民生。」（《明報》2019年2月12日）。中大經濟學系副教授莊太量亦有類似看法，指「領展雖是上市公司，但並非純粹的私人機構，肩負社會責任，故不應單以市場經濟角度來看事情……領展在市場具相當壟斷性，政府便應將公眾利益置先，透過立法規管租金增幅，避免領展無止境加租。」（《明報》2019年2月11日） 我同意他們的說法。
再者，《草案》沒限制商場簽訂新租約的租金水平，商場仍可根據市場水平簽訂新租約。《草案》只是規管續租的加租幅度及租戶優先續租權，我認為屬合理規管。何況香港早於港英年代已實施過全面租務管制，並非新事物。
也有商界議員指領展可以「見招拆招，隨時賣晒資產就算」，我在這裡再次重申，《草案》並非只規管領展一間公司，而是包括於2005年後接手買下領展旗下物業的其他公司。
《草案》引致司法覆核？
法律學者指出，「條例草案」純粹在討論階段是不可能引致司法覆核的。一般而言司法覆核是針對政府行為、針對公權，而非針對「條例草案」，而且提出司法覆核需符合三個條件－－
一 不符合程序 Procedural Irregularity
二 非常不合理 Wednesbury Unreasonable
三 違反自然公義 In Breach of Natural Justice
若以立法會通過的條例來說，因為立法會必定經過辯論及條例審議，經首讀二讀三讀才通過成為法例，所以若《草案》他日真的獲立法會通過，便難以指其不符合程序而提出司法覆核。我亦看不到《草案》的內容非常不合理及有違反自然公義之處。除非像法律學者張達明所指，條例違返《基本法》或人權法，才有司法覆核的風險。
此外，有金融界議員指領展是上市公司，小股東或會提出司法覆核挑戰修例或告政府。我認為說法荒謬。例如在美國2008年經歷了金融風暴後，通過The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act，收緊銀行監管，使很多銀行股大跌，卻沒有美國股民因此而告美國政府，因為那是涉及重大公眾利益及政策需要。
《草案》侵犯私有財產權？
有意見質疑《草案》違反《基本法》第六條「香港特別行政區依法保護私有財產權」。領展更率先回應指擔心《草案》通過後其法律原則將同樣適用於全港其他商業物業云云。
我不認同。
首先，《草案》已清晰界定影響範圍，即是包括2005年房委會出售予領匯的180項物業，對整體物業市場影響有限，再者《草案》已平衡業主的合理權益，例如不強逼減租等等。
而終審法院在希慎對城規會一案的判詞（FACV No. 21 of 2015）清楚指出，「私有財產權並非絕對」（In Hysan’s appeal, the Court of Appeal recognized that property rights of landowners are not absolute），而且受法律合法規管，例如規管其高度、地積比率等等，判詞更對衡量私有財產權的限制加入新條件，需考慮整體社會利益，例如，政府可根據法例把私人物業列為古蹟。
逐利是私人企業唯一目標？
據了解，上屆特區政府官員曾經接觸領展管理層，向他們反映問題，惟領展管理層向官員表示，作為「房託基金」及上市公司，領展只向基金單位持有人及股東負責，故不認為領展需負上社會責任。（若我理解有誤，歡迎領展澄清。）
然而，我認為領展這種管理哲學已經落伍。
今時今日，全球一體化及科技革命令貧富差距擴大，資本持有人（Capital Owner）製造的經濟價值過高，他們的賺錢幅度遠遠抛離勞工，已對全球造成極壞影響，引起保護主義、孤立主義、排外主義及仇富主義等各種反彈。若不適當規管資本主義活動，將引發更多問題。
法國著名經濟學家Thomas Piketty便在其2014年出版的著作《21世紀的資本論》（Capital in the 21st Century）中指出，若不適當規管傳統資本主義經濟運作，會造成社會撕裂。
美國著名商科學院亦有文章 It’s Time to Value Stakeholders Over Shareholders 提出，企業管理者要明白，企業所創造的價值，究竟是甚麼價值？是短線的商業價值、經濟價值？抑或是長線的、兼顧全社會的社會價值？文章指出，企業不可以只顧股東，而同時要兼顧持份者，包括僱員、顧客，以至全社會，創造對整體社會有利的長遠價值。
根據這理念，領展短視、唯利是圖、撕裂社會、趕絕中小企、讓顧客捱高物價、加深貧富差距，在創造社會價值方面，十分失敗。
最後，我以基金界奇才、Blackrock主席Larry Fink去年撰寫的信件Larry Fink’s 2018 Letter To CEOs “A Sense of Purpose”送給領展及其他企業管理層。
信中提出新的企業管理模式（A new model for corporate governance），指出企業不能只追求經濟表現，還要對社會有正面貢獻，顧及所有持份者，包括股東、僱員、顧客及社區 。（To prosper over time, every company must not only deliver financial performance, but also show how it makes a positive contribution to society. Companies must benefit all of their stakeholders, including shareholders, employees, customers, and the communities in which they operate.）其論點與Thomas Piketty不謀而合。
Larry Fink更讓企業管理層反省，企業在社會中究竟扮演甚麼角色？（Companies must ask themselves: What role do we play in the community？）
我借花敬佛，把這問題轉問領展管理層，希望他們好好反思。
上文提到清政府雖有能力對外開拓彊土，對內因族制宜，卻因持續忽略西洋科技的重要性，以及無法掌握與西方國家的相處之道，最終從興盛步向衰亡。我認為這反映了我國獨特的世界觀。
「中國」一詞最早可追溯至西周時期，意思是「中央之國」，當時華夏民族視由周天子管治的洛陽盆地一帶為「居天地之中」的中原地區，而東夷、南蠻、西戎、北狄則為「居天地之偏」的「四夷」外族。關內的華夏民族一般以農耕為生，並以受過教化的民族自居，既推崇孔孟思想，且設有整全的禮樂制度。而散居於中國北方邊陲及西域一帶的以遊獵民族為主，被漢族視為茹毛飲血的蠻夷。
雙方不論生活方式、文化均迥然不同，以致兩族一直磨擦不斷，故如何震懾番邦異族，從而解決外族屢犯我國西北邊境的難題，可謂我國歷代帝王必經的考驗。以西晉年間為例，胡人遊牧部落匈奴、鮮卑、羯、羌及氐，曾乘中原陷入混戰之際起兵南下，釀成慘烈的「五胡亂華」。而我國史上能夠迎來長治久安盛世的帝王大多深諳抵禦外族入侵及理順兩族關係之道。
由此可見，我國自古以來只有「內」(中原) 與「外」(外族) 之分，直至明清年間，西方國家來華經商漸趨頻繁後，朝廷才真正意識到「洋」的概念。當時清政府尚未摸清該如何與洋人打交道，還多次實施海禁，乾隆更下旨嚴禁廈門、寧波等廣州以外的港口進行對外貿易。這種自我封閉的態度使我國科學水平與世界脫軌，導致我國軍事實力大大落後於西方，清廷遂大勢已去，終落得被列強侵略和瓜分的下場。