領展問題困擾香港市民多年，旗下的商場翻新、加租及拆售的消息屢見不鮮，停車場逐個車位「拆骨」出售、浮動月租的安排等令市民十分不便。以上種種，源於當年政府官員缺乏與商界談判的經驗，過度急於出售資產以紓緩財困，導致監管制度千瘡百孔，市民只能期望領展兼顧社會責任，減少對他們日常生活的衝擊。
政府急售資產 監管漏洞多
2003年7月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下180項物業分拆出售，計劃影響15,000個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了減少拆售的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在聯交所上市。
由於公屋居民盧少蘭於2004年提請司法覆核，指房委會違反須為居民提供生活設施的規定，領匯上市一度暫停。2005年7月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。
2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負着服務超過60萬名公屋居民的責任。
本來，為了確保領匯上市後繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府可以透過土地契約以管制該等設施的用途，甚至供應。可是，部分房委會和領匯的買賣契約附設的限制性契約條款過於寬鬆，例如會因日後屋苑業權的變動而失效，令領匯有機可乘。雖然條款規定商場舖位和停車場設施不得分拆出售，但有關漏洞變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再轉售，市民莫可奈何，利益沒有保障。
放寬房託守則 問題惡化
而為鼓勵領匯持續擁有良好的企業管治，政府本來以多個機制加以規範，包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作，2014年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。
領展問題惡化的轉捩點，要數2014年，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓領展變本加厲。放寬《守則》後，領展拆售物業變得有利可圖，至今已出售旗下28個物業，套現約120億元。其套現所獲得的資金使其可以更積極地競投本港商用地皮，搖身一變成為地產發展商。
接手的買家往往是投機者而非營運者，當中包括專業物業投資者、多次分拆業務上市的控股公司，基本上缺乏專業知識以管理有關商場。以領展剛出售的天馬苑商場為例，該商場自2016年售出以來，商舖多數已丟空，衞生環境惡劣，當區居民苦不堪言。
據了解，上屆政府高層曾約見領展，要求領展兼顧社會責任。可是，領展一直堅持自由市場的原則，其發言人只表示，領展致力確保業務營運符合法例要求，只需要向股東負責，無意兼負社會責任。
我最近正約見領展行政總裁，期望進一步了解領展未來的發展路向，但領展方面不斷推搪、拖延會面，做法令人失望。
領展股價飈 市民捱貴餸
領展的股價在2014年7月的44元升至昨天的66元，於2017年公布進行策略性評估後，更創上市新高，表現之佳足令股東鼓掌稱慶。股價飈升，亦令領展管理層的薪酬待遇水漲船高。例如2017年，其行政總裁的整體薪酬為5,100萬元，其個人持股量更達300萬股，市值約兩億元。然而，股價、薪酬節節上升的背後，是香港的廣大市民在捱貴餸，在捱十室九空的商場，在捱貴車位，市民生活擔子百上加斤，情況令人扼腕歎息。
我明白，現時本港的《競爭條例》難以規管領展的運作，由政府出資回購領展亦不可行。因此，我強烈呼籲，領展於擴展業務的同時，必須兼顧企業良心，實踐社會責任，關顧當區居民的苦況，以負責任的態度，回應社會訴求。
上文提到美國《財富》雜誌亞洲編輯Clay Chandler 近日發表評論文章，引述《南華早報》一篇報道指，不少參與6 月9 日反修訂《逃犯條例》遊行的市民懂得巧妙地隱迹潛蹤，以免遭警方透過科技追蹤手法識別他們的身分。除了上文提及的以現金購買港鐵單程車票，及戴上頭盔、口罩和眼罩以圖避開「天眼」監視外，該報道還指不少遊行人士本來使用社交網絡平台Twitter 發布遊行當日的影片，後來因為參與遊行的人數眾多，無線網絡信號不穩定令直播畫面中斷，市民隨即「見招拆招」轉用較為電動和電競玩家熟悉的直播平台Twitch，繼續直播遊行情况，可見香港市民懂得活用科技，即時發布遊行的最新消息。
此外，該篇《南華早報》報道更指不少市民在遊行期間，關掉iPhone 的人臉（Face ID） 和指紋（Touch ID） 解鎖功能， 並使用Telegram、WhatsApp和Signal等具備端對端加密功能的手機通訊軟件，以免暴露行蹤。不過這些通訊軟件仍存在不少保安漏洞，Telegram 創辦人Pavel Durov 日前就指，Telegram 在6 月12 日遭強力的分散式阻斷服務（Distributed Denial ofService，DDoS）攻擊，令系統一度癱瘓。另一邊廂，香港警方網絡安全及科技罪案調查科於6 月11 日，拘捕一名涉嫌「串謀公眾妨擾罪」的Telegram群組管理人，該名男子其後在受訪時表示警方要求他解鎖手機，並匯出群組成員名單及信息內容，令Telegram 等手機通訊軟件的用戶私隱保障功能受質疑。
政府於6月15日宣布暫緩修訂《逃犯條例》後，上星期五 （6月21日）的政府新聞稿亦一再強調「政府已完全停止《逃犯條例》的修訂工作，本屆立法會會期明年7月結束，條例草案屆時將自動失效。」我亦認為政府已無政治能量重推修例。不過，這段期間，我們的地區同事屢遭反修例人士辱罵，我理解市民及地區同事的憂慮，於是邀請了湯家驊大律師向地區同事講解《逃犯條例》的內容，也以本文和讀者分享，希望大家明白《逃犯條例》的本質。
湯大狀指出，國際間之所以有引渡安排，是基於1990年聯合國通過了決議案，要求各國互相訂定引渡（Extradition）協議，共識以快速有效的方法，緝拿逃犯，打擊跨境罪行。自此國與國之間便根據聯合國訂定的範本，多國互相達成雙邊協議。由於香港並不是國家，因此並不適用「引渡」（Extradition）一詞，而是採用「移交」（Rendition）這字眼。
在1997年前，香港是按照適用於香港的英國法例移交逃犯，香港本身並沒有相關條例。接近回歸，港英政府將一些英國法例本地化，其中包括移交逃犯條例，訂定了香港的《逃犯條例》，並於1997年4月通過。當時，基於香港及內地的法制差異，條例訂明香港不會向中國移交逃犯。至於將來如何處理，當時只餘幾個月壽命的港英政府可謂無能為力，惟有留待回歸後的特區政府處理。
回歸後，香港先後與20個國家簽訂了長期移交協議，其中包括菲律賓及印尼這些司法制度與香港有差異、在國際法治排名相對低的國家。但我們仍然與他們達成協議，因為雙方都認同有必要合作打擊跨境罪行。例如近年在本港時有所聞的電話騙案，干犯者可能身在印尼，因此這些跨境合作是有必要的，以打擊跨境嚴重罪行，特別是運毒、洗黑錢、向恐怖分子提供資金、偷運人蛇、網上及電話騙案等。而中國亦與大約60個國家簽訂了引渡協議，其中包括四個歐盟國家：意大利、西班牙、法國及比利時。最近西班牙便引渡了94名涉嫌干犯電話騙案的台灣人到中國。
何謂移交逃犯？
湯大狀指出了移交逃犯安排的要點：
1﹒該逃犯所干犯的罪行並不在香港發生。如果干犯者在香港犯案，他會在香港受審，因此「港人港罪港審」只適用於香港人在香港犯案，或大部分罪行在香港干犯。典型的例子就是陳同佳，他干犯的謀殺案不在香港發生，香港法庭只能檢控他洗黑錢，不能檢控他謀殺或誤殺，可見「港人港審」是不可行的。
2﹒為何需要移交逃犯？因為逃犯在犯罪後離開了犯罪的地方，若不把他緝拿歸案，他便逍遙法外。例如1998年我處理過的張子強案，當年他涉嫌綁架及囤積軍火，但是香港這邊沒人報警指他綁架，只是後來他知悉警方揭破他囤積軍火，他逃到內地，卻被內地逮捕。由於香港與內地並沒有移交逃犯協議，所以沒能把他移回香港受審，最終在內地遭處決。當時的立法會促請特區政府與中央政府商討移交協議，讓這些逃離香港司法管轄區的逃犯得以移回香港接受審訊。
3﹒逃犯是指在其他地方犯案但逃到香港的人，與及觸犯了香港法例後逃到其他地方的人。自從1997年初香港通過《逃犯條例》後，香港與20個國家簽訂了長期移交協議。22年來，成功移交的逃犯數目有109人，最多的是美國，香港向美國移交了68人，而美國向香港移交了18人。換句話說，每年成功移交的逃犯數目只有4至5人，而且均是干犯了嚴重罪行的人士，其影響面十分狹窄，亦不影響絕大部分普通市民。
法庭擁有移交逃犯的最終決定權
湯大狀亦強調，特首是沒有權決定是否移交逃犯的，因為條例包括了所有聯合國要求的人權保障，包括：
1﹒一定要「雙重犯罪」，即是所干犯的罪行在香港及請求方均屬罪行；
2﹒所干犯的罪行不是政治性質；
3﹒如因為一個人的宗教信仰、政治意見、國籍及種族等理由而作出檢控，亦不可以移交。
現行法例至少有10項有關人權保障的條文。而且在《香港法例》第503章《逃犯條例》第12條表明，當這名逃犯被交付到裁判司署的時候，裁判司要向該逃犯表明，他有權申請人身保護令；另外，行政長官作出的任何行政決定，例如引用《逃犯條例》將一名嫌疑犯移交，都是可以被司法覆核的。因此，最終的決定權在法庭。
最近國際傳媒報道了兩宗引渡個案，正好反映移交逃犯的司法程序十分冗長，而且法庭有最終決定權。該兩宗個案最終法庭也是否決移交的。一宗是台灣要求蘇格蘭引渡一名名叫Zain Dean的英國人，他涉嫌於十年前在台灣醉駕撞死一名送報紙員，犯案後逃到蘇格蘭。當時，因應台灣政府就此個案的要求，英國與台灣於是簽訂備忘錄（MOU），台灣要求英國把Zain Dean引渡到台灣接受審訊。
由於Mr Dean擔心回到台灣後會受到欺凌，台灣當局提出了多項人權保障，為他作出特別安排，包括保證他會有獨立囚室及浴室，他只會和外國人囚禁在一起，以保障他的人生安全等等。但在6月初，蘇格蘭法庭仍然不相信台灣當局會做到有關安排，否決了台灣的移交要求。
另一宗案件，是近日新西蘭法庭否決了中國的引渡要求，拒絕將涉嫌在上海殺死一名性工作者的韓裔美國人Mr Kim引渡到中國受審。中國與新西蘭兩國之間沒有引渡協議，但就這件個案磋商，新西蘭的司法部長願意單項引渡，在2015年同意將Mr Kim引渡到中國。然而，有關決定近日被新西蘭上訴法庭推翻，並要求司法部長重新考慮引渡安排，因為新西蘭上訴法庭不相信Mr Kim在中國受審會有公平審訊。
上述兩宗個案均反映法庭可以嚴格把關，最終移交與否的決定權在於法庭。而根據《普通法》，司法覆核一直可以抗辯到終審法院。香港的終審法院擁有大量優秀法官，包括海外的頂尖法官，他們是由行政長官委任，經立法會批准，而他們的薪酬是由香港人支付的，他們的任命並不受到北京控制，因此他們不需要擔心會受到北京的壓力。再者，法官需要公開判詞交待裁決，所以北京是不能夠影響他們的。
最後，湯大狀向我們的地區同事重申，也希望廣大市民明白三點：
一、特首沒權決定是否移交逃犯；
二、移交逃犯需要經過法庭冗長的審訊；
三、我們要相信香港的法制及法官。
上回提到，我和一群中學畢業生一起去西安考察，參觀了人工智能企業外，其他行程也讓我和同學們印象難忘。
我們從西安市出發，去參觀位於山西省吉縣和陝西省宜川縣之間的壺口瀑布。壺口瀑布是中國三大瀑布之一，瀑布寬30米，深約50米。我近距離親眼看到黃河水滾滾而下，氣勢磅礡，實在震撼，也引證了簡介資料裡指，《尚書》〈禹貢〉所言「蓋河漩渦，如一壺然」。
而抵達壺口瀑布前的三小時車程，全程走高架天橋上的高速公路，兩旁是長滿排列整齊的樹木和蘋果園。期間在中途休息站稍作停留。休息站二樓是旅館，我們不是夜車不用留宿，卻在食店醫肚，在便利店買小食飲品，繼而「光顧」洗手間。想不到洗手間頗為乾淨而且氣味清新呢。這三小時旅程讓我們了解到，中國的公路建設及配套設施，發展已趨完善。
此外，我們來到了延安南泥灣。當年，毛澤東在南泥灣提出「自己動手，豐衣足食」的口號，推動「大生產運動」，是相當具歷史意義的地方。不過，讓我們難以忘懷的，並非「南泥灣大生產展覽館」，而是展覽館旁邊的洗手間！這個洗手間，外表和公路休息站的洗手間無異，入內一看才發現，竟然是旱廁！
年紀較大的讀者當然知道旱廁是甚麼一回事，但對於活在大城市香港的同學而言，對旱廁可謂全無概念，所以有同學不願入內，有同學快進快出，表情彆扭。我則當然要仔細參觀，但見內裡並沒沖水設備，而是挖了一個個洞來「吸收」排泄物，較意外的是氣味並不濃烈。有同學問為甚麼今時今日仍設旱廁？我告訴他們，這當然是為了反映以前當地人民的艱苦生活面貌，藉以讓遊客好好體會。所謂讀萬卷書不如走萬里路，就是這個意思了。