領展問題困擾香港市民多年，旗下的商場翻新、加租及拆售的消息屢見不鮮，停車場逐個車位「拆骨」出售、浮動月租的安排等令市民十分不便。以上種種，源於當年政府官員缺乏與商界談判的經驗，過度急於出售資產以紓緩財困，導致監管制度千瘡百孔，市民只能期望領展兼顧社會責任，減少對他們日常生活的衝擊。
政府急售資產 監管漏洞多
2003年7月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下180項物業分拆出售，計劃影響15,000個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了減少拆售的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在聯交所上市。
由於公屋居民盧少蘭於2004年提請司法覆核，指房委會違反須為居民提供生活設施的規定，領匯上市一度暫停。2005年7月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。
2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負着服務超過60萬名公屋居民的責任。
本來，為了確保領匯上市後繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府可以透過土地契約以管制該等設施的用途，甚至供應。可是，部分房委會和領匯的買賣契約附設的限制性契約條款過於寬鬆，例如會因日後屋苑業權的變動而失效，令領匯有機可乘。雖然條款規定商場舖位和停車場設施不得分拆出售，但有關漏洞變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再轉售，市民莫可奈何，利益沒有保障。
放寬房託守則 問題惡化
而為鼓勵領匯持續擁有良好的企業管治，政府本來以多個機制加以規範，包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作，2014年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。
領展問題惡化的轉捩點，要數2014年，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓領展變本加厲。放寬《守則》後，領展拆售物業變得有利可圖，至今已出售旗下28個物業，套現約120億元。其套現所獲得的資金使其可以更積極地競投本港商用地皮，搖身一變成為地產發展商。
接手的買家往往是投機者而非營運者，當中包括專業物業投資者、多次分拆業務上市的控股公司，基本上缺乏專業知識以管理有關商場。以領展剛出售的天馬苑商場為例，該商場自2016年售出以來，商舖多數已丟空，衞生環境惡劣，當區居民苦不堪言。
據了解，上屆政府高層曾約見領展，要求領展兼顧社會責任。可是，領展一直堅持自由市場的原則，其發言人只表示，領展致力確保業務營運符合法例要求，只需要向股東負責，無意兼負社會責任。
我最近正約見領展行政總裁，期望進一步了解領展未來的發展路向，但領展方面不斷推搪、拖延會面，做法令人失望。
領展股價飈 市民捱貴餸
領展的股價在2014年7月的44元升至昨天的66元，於2017年公布進行策略性評估後，更創上市新高，表現之佳足令股東鼓掌稱慶。股價飈升，亦令領展管理層的薪酬待遇水漲船高。例如2017年，其行政總裁的整體薪酬為5,100萬元，其個人持股量更達300萬股，市值約兩億元。然而，股價、薪酬節節上升的背後，是香港的廣大市民在捱貴餸，在捱十室九空的商場，在捱貴車位，市民生活擔子百上加斤，情況令人扼腕歎息。
我明白，現時本港的《競爭條例》難以規管領展的運作，由政府出資回購領展亦不可行。因此，我強烈呼籲，領展於擴展業務的同時，必須兼顧企業良心，實踐社會責任，關顧當區居民的苦況，以負責任的態度，回應社會訴求。
今年的《施政報告》，雖然特區政府沒做期望管理，但是社會大眾都明白，在目前那麼嚴峻的局勢下，《施政報告》是不會有甚麼鴻圖大計或突破性措施的了。果然，《施政報告》只集中四個範疇───房屋、土地供應、改善民生及經濟發展。而且當中很多政策措施都是舊瓶新酒，只是在原有政策基礎上「加多啲」而已。
土地供應只排第二
四大範疇中，以房屋先行，土地供應只排第二。
這大抵是因為行政長官明白，所有增加土地供應的建議都需時經年，無論是運用《收回土地條例》收回三類私人土地、「土地共享先導計劃」，抑或「明日大嶼願景」等等，都是遠水，不能救近火。
舉例說，運用《收回土地條例》收回450公頃私人擁有的新界棕地，這建議討論多年，特區政府一直拖著辦，發展局說要做棕地顧問研究報告也說了兩三年，報告至今蹤影全無。為甚麼呢？因為棕地上有各種各樣經濟使用者，包括倉儲、停車場或貨櫃停泊等等，回收棕地，那要怎樣安置或賠償他們？是不是為了建屋就犧牲他們，任由他們倒閉或失業？相信協商過程將會漫長而複雜。
又例如建議發展茶果嶺村、牛池灣村和竹園聯合村這三條寮屋村，隨即有茶果嶺村老村民向傳媒表示懷疑，說「你咪收囉！港英政府都做唔到，個個特首都做唔到，我就唔信林鄭月娥做到啦！」(《香港01》10月17日)。的而且確，以特區政府目前的政治能量，相信難以順利推動如此龐大的收地拆村計劃。
不認同房屋是商品
房屋是四大範疇之首，重中之重。既然不能在一時三刻增加土地供應，便唯有「炒近路」，拿公屋居屋變陣，例如加快出售「租者置其屋計劃」39個屋邨42000個未出售單位，還有「綠置居」、「白居二」等等，至少數字上是增加了房屋供應。
不過，我對於行政長官說「上任後便馬上為房屋政策定位，清楚表示房屋並不是簡單的商品，適切的居所是市民對政府應有的期望，是社會和諧穩定的基礎」(《施政報告》段10) 這觀念，並不苟同。
我認為行政長官的房屋政策思維混亂，一方面指「房屋並不是簡單的商品」，即仍然視房屋為商品；另一方面以為「適切的居所」等於置業，以為市民「買到樓」就會心安，社會就會穩定，於是落力鼓勵市民買樓、「上車」，我認為這主導思想的概念值得商榷，引致房策走歪───「租者置其屋計劃」、「綠置居」、「白居二」等計劃，其實均是人為扭曲的方法，以政府補貼的方式幫助市民買樓。
房策走歪
我明白，「市民置業便安心，市民安心社會便穩定」這說法有一定理論基礎，有香港著名經濟學者素來主張政府賣公屋，以增加香港居者有其屋(home ownership)的比例，認為越多人有物業，便等於越多人擁有財富，越多人對社會有歸屬感，社會便越穩定。也有智庫大力支持這理論，主張分配房屋等於分配財富，磚頭等於財富，令市民認為「買樓就是王道」。
然而，國家主席習近平在「十九大」致辭時說過，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」。中央政策並不鼓勵將過多資源投入房產發展，認為房產是泡沫，而真正創造財富、創造新的價值的，是要靠科技創新。特區政府持續灌輸置業心態，其實是沒有好好掌握中央政府的思維。
再說，「租者置其屋計劃」衍生不少社會問題。
一是引致不公平。公屋租戶租金便宜，本身等於長期由政府補貼，現在更能以市價2折購買單位，等於又多一重優惠，等於形成新的特權階級，對於「甚麼優惠也沒有」的中產而言，可說十分不公平。第二，公屋租戶「升呢」 做業主後要承擔更多責任，例如公共設施、修補斜坡、私家路的維修保養等等，動輒要付出巨額金錢，未必是公屋居民能負擔的。
而最重要的是，即使有更多公屋租戶願意「置其屋」，對於縮短公屋輪候冊上的輪候時間沒有幫忙，仍是未能讓更多有逼切住屋需要的基層市民更快地「上到樓」。
放寬按揭助長泡沫
至於放寬按揭的做法，更有推高樓價、助長泡沫之嫌。一方面，《施政報告》經濟發展的部分指出「本港經濟在第三季應已步入技術性衰退，政府在8月中已將全年經濟增長預測下調至0至1%」(《施政報告》段43) ，又說經濟下行「勞工市場將面對更大裁員壓力」(《施政報告》段44) ，同時卻放寬按揭，千方百計鼓勵市民買樓，實在是非常危險的做法。某程度也反映整份《施政報告》的思維並不連貫。
已有評論指放寬按揭至八成(樓價上限一千萬) 、九成(樓價上限八百萬)的做法，等於可以借多過銀行的壓力測試，市民即使因此而付得起首期，日後也未必供得起，經濟衰退，便將造就一批負資產。
還有，有能力買八百萬一千萬單位的人士，基本上就不是最有逼切住屋需要的人。政府應否把目光投向真正需要適切居所的基層市民？
適切居所是基本人權
根據聯合國人權委員會(Office of the United Nations High Commissioner for Human Rights)所指，適切居所是基本需要，是基本人權(The Right to Adequate Housing)。而政府的首要責任是確保人民有適切居所，而不是要人民置業，更不是把房屋視為商品或置富工具。
在這大原則之下，特區政府首要幫助的，應是基層市民，例如水深火熱的劏房戶或無家可歸者，他們才最急切需要政府緩助，盡快「上樓」，改善居住環境。
我希望行政長官及特區政府能弄清楚房屋政策的真正目標，改變一味鼓勵置業的思維，推出更多長遠而有效的政策，增加公屋供應，讓更多基層市民獲得適切居所。
美國總統特朗普在10 月11 日稱美中達成「實質性第一階段協議」，推遲10 月15 日對華加徵新一輪關稅。協議內容包括中國將購買價值400 億至500億美元的農產品。美國股市在特朗普公布消息後急升，不過其後回落，原因是「協議」缺乏正式文本，內容流於空泛。雖然投資者持觀望態度，不過特朗普仍以「愛的節慶」（Love Fest）來形容現時的中美關係，歌頌他為美國爭取的好處。貿易戰已持續多時，為什麼特朗普會選擇在這個時候宣布達成初步協議，草草了事呢？
我認為原因是特朗普的後欄失火。失火的地方主要有兩個，首先有告密者揭露特朗普與烏克蘭總統曾通電話，要求烏克蘭當局對有望出任下屆民主黨總統候選人的拜登展開司法調查。民主黨公布的資料顯示，在特朗普私人律師、紐約市前市長朱利亞尼（Rudy Giuliani）安排下，美國外交官員多次要求烏克蘭總統調查拜登父子，以換取特朗普在白宮款待烏克蘭總統澤連斯基（Volodymyr Zelensky）。美國前國家安全顧問博爾頓（John Bolton）以手榴彈形容朱利亞尼的提議，隨時令所有人「攬抄」。除此之外，特朗普還公開表示，希望中國對拜登父子涉嫌腐敗行為調查。特朗普公然要求外國政府調查拜登，勾結外國力量打擊政敵的行為，令眾議院議長佩洛西（Nancy Pelosi）不得不對特朗普總統啟動彈劾程序。
此外，美國從敘利亞撤軍，令盟友庫爾德人面臨被土耳其清剿的命運。庫爾德武裝部隊是美國打擊伊斯蘭國最重要的盟友，庫爾德族人一直想在敘利亞、伊拉克和土耳其等地建立國家。特朗普從敘利亞撤軍，不僅被批評出賣盟友，亦間接加強俄羅斯在中東地區的影響力。
上文提到訂立禁蒙面法後仍出現暴力示威是在政府的預計之內，因為政府明白要解決當前的困局不能單靠禁蒙面法，此外，政府亦明白任何法例在實施後，市民都需要時間適應和接受，所以在初期執法並不容易。為什麼我覺得有不少市民被蒙蔽呢？從不同媒體發放的片段中，不難看到有不少市民對自由有誤解。有市民以集會自由為名，將參與非法遊行合理化。有蒙面少女在禁蒙面法生效後表示她有蒙面的權利，若不蒙面反對禁蒙面法，其他方面的自由將被剝奪。
《公民權利和政治權利國際公約》（International Covenanton Civil and Political Rights）第19條指出「人人有自由發表意見的權利，權利的行使帶有特殊的義務和責任，因此得受某些限制」，這些限制包括尊重他人的權利或名譽和保障國家安全或公共秩序，或公共衛生或道德。其實言論自由有限制的例子比比皆是，例如香港有誹謗條例，不少西方國家都禁止仇恨言論。再者，香港大部分的公安條例是港英年代留下，並根據普通法原則訂立，與英聯邦的公安條例類近，對遊行集會作合法規管，而且類似條例在世界各地的法院多年來被多次覆核，絕對符合人權標準。由此可見，言論自由不是絕對且不是完全沒有限制。
著名影星珍芳達（Jane Fonda）最近在華盛頓因參與非法示威被捕，原因是華盛頓法律不容許任何人在政府大樓前示威。81歲的珍芳達沒有投訴被捕，反而認為自己對氣候變化的問題做得不足，到華盛頓示威是以公民抗命的方式盡公民責任，並接受警方合法的處理。她的態度值得在違法後拚命逃走、聲稱「公民抗命」「違法達義」的香港示威者學習。