領展拆售物業 需兼顧社會責任

領展問題困擾香港市民多年，旗下的商場翻新、加租及拆售的消息屢見不鮮，停車場逐個車位「拆骨」出售、浮動月租的安排等令市民十分不便。以上種種，源於當年政府官員缺乏與商界談判的經驗，過度急於出售資產以紓緩財困，導致監管制度千瘡百孔，市民只能期望領展兼顧社會責任，減少對他們日常生活的衝擊。

政府急售資產 監管漏洞多

2003年7月，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下180項物業分拆出售，計劃影響15,000個商業租戶及逾60萬名公屋居民。為了減少拆售的影響，當局建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在聯交所上市。

由於公屋居民盧少蘭於2004年提請司法覆核，指房委會違反須為居民提供生活設施的規定，領匯上市一度暫停。2005年7月，終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施，並無必要擁有該等設施，判房委會勝訴。

2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入。可以說，領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，肩負着服務超過60萬名公屋居民的責任。

本來，為了確保領匯上市後繼續提供零售及停車場設施予公屋居民使用，政府可以透過土地契約以管制該等設施的用途，甚至供應。可是，部分房委會和領匯的買賣契約附設的限制性契約條款過於寬鬆，例如會因日後屋苑業權的變動而失效，令領匯有機可乘。雖然條款規定商場舖位和停車場設施不得分拆出售，但有關漏洞變相容許領展將物業拆骨出售給「新投資者」，出售後新投資者要怎樣營運甚至再轉售，市民莫可奈何，利益沒有保障。

放寬房託守則 問題惡化

而為鼓勵領匯持續擁有良好的企業管治，政府本來以多個機制加以規範，包括透過證監會的《房地產投資信託基金守則》及有關法例規管其運作，2014年前的《守則》規定，房地產投資信託基金只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。

領展問題惡化的轉捩點，要數2014年，證監會放寬《房地產投資信託基金守則》，讓領展變本加厲。放寬《守則》後，領展拆售物業變得有利可圖，至今已出售旗下28個物業，套現約120億元。其套現所獲得的資金使其可以更積極地競投本港商用地皮，搖身一變成為地產發展商。

接手的買家往往是投機者而非營運者，當中包括專業物業投資者、多次分拆業務上市的控股公司，基本上缺乏專業知識以管理有關商場。以領展剛出售的天馬苑商場為例，該商場自2016年售出以來，商舖多數已丟空，衞生環境惡劣，當區居民苦不堪言。

據了解，上屆政府高層曾約見領展，要求領展兼顧社會責任。可是，領展一直堅持自由市場的原則，其發言人只表示，領展致力確保業務營運符合法例要求，只需要向股東負責，無意兼負社會責任。

我最近正約見領展行政總裁，期望進一步了解領展未來的發展路向，但領展方面不斷推搪、拖延會面，做法令人失望。

領展股價飈 市民捱貴餸

領展的股價在2014年7月的44元升至昨天的66元，於2017年公布進行策略性評估後，更創上市新高，表現之佳足令股東鼓掌稱慶。股價飈升，亦令領展管理層的薪酬待遇水漲船高。例如2017年，其行政總裁的整體薪酬為5,100萬元，其個人持股量更達300萬股，市值約兩億元。然而，股價、薪酬節節上升的背後，是香港的廣大市民在捱貴餸，在捱十室九空的商場，在捱貴車位，市民生活擔子百上加斤，情況令人扼腕歎息。

我明白，現時本港的《競爭條例》難以規管領展的運作，由政府出資回購領展亦不可行。因此，我強烈呼籲，領展於擴展業務的同時，必須兼顧企業良心，實踐社會責任，關顧當區居民的苦況，以負責任的態度，回應社會訴求。