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A Private Member’s Bill to regulate commercial facilities in Public and Subsidized Housing Estates
article
2019 年 2 月 19 日
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On 10 February, Federation and Trade Unions legislator Alice Mak and I jointly held a press conference to present a Private Member’s Bill - Regulation of Commercial Facilities in Public and Subsidized Housing (Legislative Provisions) Bill.
I write to inform you of the key objectives and provisions of the bill and why it is necessary to rein in the anti-competitive and exploitative practices of the Link REIT and the successor owners of the 180 commercial properties in public and subsidized housing. The Housing Authority (HA) sold them to the Link REIT in 2005.
Ever since the HA sold the commercial properties to the Link REIT, elected Members of District Councils and the Legislative Council have received repeated complaints about the hardship caused by the profit-maximization practices of the Link REIT - driving out wet markets, small neighborhood shops providing cheap goods and services to the local community, doctors and dentists, and hiking rentals to exorbitant levels after renovations.
The Link’s strategy paid off. From 2005-2017, rentals at Link public housing commercial properties rose 132% while those in private retail properties rose only 72.8. The Link REIT’s share price skyrocketed, rising from about $10 on its initial public offering to a recent high of $87, way above the performance of other REITs.
When the HA sold off the properties to the Link REIT, the original purpose was to improve estate management by introducing more efficient commercial practices, while allowing the new owner to earn higher return. In its naivete, neither the Government nor the HA expected that greed would drive the Link REIT to exploit its captive market to the full, in complete disregard of the needs of the low-income residents of the housing estates. The first Chairman Paul Cheng Ming Fun and first Chief Executive Officer Victor So Hing Wo were considered not sufficiently aggressive and had to bow out.
On two occasions, Paul Cheng expressed regret about the Link REIT’s business practices in media interviews -
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility. TCI (The Children Investment Fund Management) wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.” (Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP)
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started to dictate a very aggressive, profit-driven strategy which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years. “ (Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP)
There have been calls from many legislators to buy back the shares of the Link REIT. With a market capitalization of roughly HK$180 billion and breaking new highs, government buy-back could cost tens of billions of dollars and would only enrich unit holders, stockholders and top management of the Link REIT. Clearly this is no way to spend taxpayers’ hard-earned money.
I had raised my concerns with Mr. Ashley Alder, Executive Director of the Securities and Futures Commission. He indicated he understood the social concerns, but there is nothing he could do to remedy the situation under the REIT Code.
I also sought the advice of Sir C.K. Chow, former Chairman of the Stock Exchange of Hong Kong Limited, on whether the Stock Exchange could rein in the Link REIT’s profit-before-people strategies. Sir C.K. advised that the Stock Exchange has a reporting requirement on Environmental, Social and Governance issues, but cannot compel listed companies to adopt greater corporate social responsibility.
It is well known that under Mr. C.Y. Leung’s administration, senior officials had raised issues of corporate social responsibility with the Link REIT’s top management, but made no headway. Recognized as one of the “three mountains” oppressing the people’s livelihood, the Government has been powerless to cure the social ills caused by the Link REIT and successor owners.
One solution would be to build markets adjacent to the housing estates sold to the Link REIT and others, to provide more competition and consumer choices. However, it is well nigh impossible to find land adjacent to the affected housing estates.
Recently, after years of searching, the Government has identified sites in Tung Chung and Tin Shui Wai. But both sites are located at the town centre, and the plan to build multi-purpose building with some floors earmarked as markets provides scant relief for public housing residents. These facilities are no substitutes for the wet markets and other amenities previously located within public housing estates.
It is important to note that the bill does not interfere with the landlord’s right to set rentals according to market levels, depending on supply and demand. What it does is to control the rate of rental increase, in accordance with a reasonable formula taking into account of affordability, inflation and property values, to forestall excessive, some 40-60% rental increase on commercial facilities in public and subsidized housing estates.
The markets in the housing estates in question are not free markets. They are the captive market of the Link REIT and successors owners, which have dominant market power. The bill applies only to the commercial properties sold by the HA in 2005. They are an unprecedented and unique case, unlikely to be replicated in the future. The proposed regulation does not apply to the private markets.
I would like to close my longish newsletter by quoting from BlackRock CEO Larry Fink’s letter to CEOs 2018, entitled “Purpose & Profit”. Larry says,
“Purpose is not the sole pursuit of profits but the animating fore for achieving them. Profits are not in any way inconsistent with purpose - in fact, profits and purpose are inextricably linked.” Companies have a duty to serve stakeholders - employees, customers, and community - not just shareholders. “Companies that fulfill their purposes and responsibilities to stakeholders reap rewards over the long-term. Companies that ignore them stumble and fall.”
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On 10 February, Federation and Trade Unions legislator Alice Mak and I jointly held a press conference to present a Private Member’s Bill - Regulation of Commercial Facilities in Public and Subsidized Housing (Legislative Provisions) Bill.
I write to inform you of the key objectives and provisions of the bill and why it is necessary to rein in the anti-competitive and exploitative practices of the Link REIT and the successor owners of the 180 commercial properties in public and subsidized housing. The Housing Authority (HA) sold them to the Link REIT in 2005.
Ever since the HA sold the commercial properties to the Link REIT, elected Members of District Councils and the Legislative Council have received repeated complaints about the hardship caused by the profit-maximization practices of the Link REIT - driving out wet markets, small neighborhood shops providing cheap goods and services to the local community, doctors and dentists, and hiking rentals to exorbitant levels after renovations.
The Link’s strategy paid off. From 2005-2017, rentals at Link public housing commercial properties rose 132% while those in private retail properties rose only 72.8. The Link REIT’s share price skyrocketed, rising from about $10 on its initial public offering to a recent high of $87, way above the performance of other REITs.
When the HA sold off the properties to the Link REIT, the original purpose was to improve estate management by introducing more efficient commercial practices, while allowing the new owner to earn higher return. In its naivete, neither the Government nor the HA expected that greed would drive the Link REIT to exploit its captive market to the full, in complete disregard of the needs of the low-income residents of the housing estates. The first Chairman Paul Cheng Ming Fun and first Chief Executive Officer Victor So Hing Wo were considered not sufficiently aggressive and had to bow out.
On two occasions, Paul Cheng expressed regret about the Link REIT’s business practices in media interviews -
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility. TCI (The Children Investment Fund Management) wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.” (Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP)
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started to dictate a very aggressive, profit-driven strategy which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years. “ (Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP)
There have been calls from many legislators to buy back the shares of the Link REIT. With a market capitalization of roughly HK$180 billion and breaking new highs, government buy-back could cost tens of billions of dollars and would only enrich unit holders, stockholders and top management of the Link REIT. Clearly this is no way to spend taxpayers’ hard-earned money.
I had raised my concerns with Mr. Ashley Alder, Executive Director of the Securities and Futures Commission. He indicated he understood the social concerns, but there is nothing he could do to remedy the situation under the REIT Code.
I also sought the advice of Sir C.K. Chow, former Chairman of the Stock Exchange of Hong Kong Limited, on whether the Stock Exchange could rein in the Link REIT’s profit-before-people strategies. Sir C.K. advised that the Stock Exchange has a reporting requirement on Environmental, Social and Governance issues, but cannot compel listed companies to adopt greater corporate social responsibility.
It is well known that under Mr. C.Y. Leung’s administration, senior officials had raised issues of corporate social responsibility with the Link REIT’s top management, but made no headway. Recognized as one of the “three mountains” oppressing the people’s livelihood, the Government has been powerless to cure the social ills caused by the Link REIT and successor owners.
One solution would be to build markets adjacent to the housing estates sold to the Link REIT and others, to provide more competition and consumer choices. However, it is well nigh impossible to find land adjacent to the affected housing estates.
Recently, after years of searching, the Government has identified sites in Tung Chung and Tin Shui Wai. But both sites are located at the town centre, and the plan to build multi-purpose building with some floors earmarked as markets provides scant relief for public housing residents. These facilities are no substitutes for the wet markets and other amenities previously located within public housing estates.
It is important to note that the bill does not interfere with the landlord’s right to set rentals according to market levels, depending on supply and demand. What it does is to control the rate of rental increase, in accordance with a reasonable formula taking into account of affordability, inflation and property values, to forestall excessive, some 40-60% rental increase on commercial facilities in public and subsidized housing estates.
The markets in the housing estates in question are not free markets. They are the captive market of the Link REIT and successors owners, which have dominant market power. The bill applies only to the commercial properties sold by the HA in 2005. They are an unprecedented and unique case, unlikely to be replicated in the future. The proposed regulation does not apply to the private markets.
I would like to close my longish newsletter by quoting from BlackRock CEO Larry Fink’s letter to CEOs 2018, entitled “Purpose & Profit”. Larry says,
“Purpose is not the sole pursuit of profits but the animating fore for achieving them. Profits are not in any way inconsistent with purpose - in fact, profits and purpose are inextricably linked.” Companies have a duty to serve stakeholders - employees, customers, and community - not just shareholders. “Companies that fulfill their purposes and responsibilities to stakeholders reap rewards over the long-term. Companies that ignore them stumble and fall.”
正當中美貿易談判進入關鍵階段之際，美國國務卿蓬佩奧在訪問歐洲期間高調警告匈牙利、波蘭等北約盟友停止採用華為的電訊設備，否則或影響與美國的合作。作為一個推崇自由貿易的民主大國，美國此等行徑實在非常罕見，連素來立場並不特別親華的《經濟學人》雜誌近日也發表文章，評論美國封殺華為的做法。
《經濟學人》雜誌早前發表一篇題為How to handle Huawei 的文章， 指封殺華為應是美國的最後一着（lastresort），並形容這將是一個影響深遠的「核彈選項」（nuclear option）。上月28日，美國司法部正式起訴華為及其副董事長孟晚舟，涉嫌違反美國對伊朗制裁令、竊取商業機密、妨礙司法公正、電訊及銀行欺詐等23項罪名。
文章指，美國司法部對華為的各項嚴厲指控，與華為的多重身分有莫大關係。首先，華為是中國近年最成功的企業。單以去年為例，華為的營業額高達1100億美元，智能手機出貨量更突破2億部。華為已在170多個國家和地區建設超過1500個網絡，公司近年發展5G技術可謂勢如破竹，勢將成為全球5G競賽舉足輕重的一員，故成了美國封殺的目標。
其次，華為被指是一家違法的企業。美國司法部的起訴書指控華為透過獎勵政策，鼓勵員工盜取競爭對手的商業機密；而華為副董事長孟晚舟，則被指涉嫌詐騙銀行和違反美國對伊朗的制裁令。孟晚舟去年12月在溫哥華轉機時被捕，美國政府上月底正式向加拿大政府要求引渡孟晚舟，中國亦隨即向美加兩國提出嚴正交涉，引渡聽證會將在今年3 月開庭。
上周日（2月10日），新民黨和麥美娟立法會議員召開了聯合記者會，公布我提出的「議員私人條例草案」－－《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱《草案》） ，作為我們送給政府的豬年大禮。雖然草案的名稱很長，簡單來說就是透過修訂房屋條例（第283章）及稅務條例（第112章） ，加強規管房委會於2005年出售予領展（及其後轉售）的物業，涵蓋市面上共180個公屋及居屋商場及街市（不包括停車場），影響全港超過45%住戶的生活。
「領展霸權」遭詬病十多年，當中以裝修後瘋狂加租、逼走小商戶，使物價飆升，街坊居民被逼捱貴餸等惡行見稱，拆售後的新業主只視商場為投資炒賣的工具，無心營運，甚至讓商場長期圍封丟空、改建為貴族學校或私營安老院，居民無法享用基本生活設施，對民生造成重大影響。針對這些問題，《草案》提出以下三大招數－－
招數一 規管租金增幅
我們參考了港鐵的票價調整機制，在《草案》引入機制，規管租金增幅。公式如下：
租金增幅 = 1/3應課差餉租值按年變動＋1/3家庭月入中位數按年變動＋1/3綜合消費物價指數按年變動
上述三個變數均以政府的公開數據為依據，做到公開、客觀，並且考慮了市民的經濟負擔能力。讀者可留意，《草案》並非不準業主按市場需要訂租，而是透過這公式計算出「最高租金加幅」，以遏止多年來領展無上限加租的行徑。
招數二 租戶優先續租權
商場業主把某舖位招租時，必須先徵詢現租戶有沒有意思續租，即是《草案》讓現租戶有優先續租權。若現租戶有意續租，業主便需根據上述公式計算續租約的租金增幅。若現租戶無意續租，則業主可把舖位租予其他商戶。
招數三 引入空置稅
空置稅並非新事物，政府正打算推出一手樓空置稅。至於《草案》則提出修訂稅務條例（第112章） ，實施空置稅，對丟空超過六個月的舖位，徵收相當於年度應課差餉租值30%的雙倍空置稅。
空置稅這一招是透過財政手段增加業主租出商舖的誘因，減低商場空置的情況，至少讓居民享用到基本生活設施。若讀者走訪過十室九空猶如死城的黃大仙天馬苑商場，便會明白當區居民的苦況，理解我的用心。
生效期及實施期
為了防止業主在條例生效前大舉趕走租戶，《草案》規定，《草案》刊憲即生效，實施日期則由主責官員決定。
抛磚引玉 引起討論
正如新民黨常務副主席黎棟國在記招上所言，我們沒有低估推動《草案》的難度，但是提出《草案》是為了香港好，希望抛磚引玉引起社會討論。很欣慰這星期我收到不少社會人士支持，包括「基金教父」雷賢達、行政會議成員羅范椒芬，也有專欄作家、資深傳媒人例如石鏡泉、張志剛、劉進圖、陳建強等撰文正面回應，行政長官也沒有即時「落閘」，我認為是很好的開始。下一步，我們將拜會其他政黨展開游說工作。
領展拆售物業 轉型發展商違背初心
2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業。房委會建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入，同時展開領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化的序幕。
2014年前，證監會的《房地產投資信託基金守則》規定「房地產投資信託基金」（下稱「房託基金」） 只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。2014年，證監會接納金融發展局建議，放寬《守則》，變相讓「房託基金」變成地產發展商。之後，「領匯」變「領展」，變本加厲以拆售物業圖利，至今已出售旗下57個物業，而買家往往是投資者而非營運者，當中包括多次分拆業務上市的控股公司。
母嬰健康院也遭逼遷 匪夷所思
這十多年來，領展（及轉售買家）手段愈來愈狠，商場街市愈來愈離地，民居享用不到基本生活設施，長者買條菜都難，社會累積了怨氣。我每次落區，都有很多商戶、街坊圍過來大吐苦水－－
領展於2015年轉售田灣邨商場後，小商戶陸續遭逼遷，商場長期圍封丟空。現在田灣邨商場擬改建為國際學校，這根本不是當區居民需要的基礎生活設施。
東涌兩個領展街市均外判了給大集團營運，富東街市翻新後物價昂貴，貨品種類由生活必需品變成日本和牛等高價奢侈品，東涌居民寧願乘車到荃灣買餸，也不願在東涌捱貴餸。此外，逸東邨香港街市裝修後竟打造成旅遊景點，吸引大量遊客前來打卡，完全本末倒置。
柴灣興民商場以流動牙醫車代替牙科診所，涉嫌違反地契。新民黨葉沛霖醫生在記者會上提到，以往社區醫生為居民提供價格相宜的診症服務，是基層醫療的第一步，一直發揮功效。可是在大幅加租或停止出租診所舖位後，大量社區醫生無法留低，居民未能於就近診所就醫，變相加重公營醫療的負擔。
大埔運頭塘商場至少有6小店收律師信遭逼遷；大圍顯徑商場衛生情況惡劣；馬鞍山錦英苑商場把街市舖位轉做補習社；西貢明德商場街市物價超貴居民需跨區買餸。
屯門H.A.N.D.S（前身為安定商場及友愛商場）擅自堵塞及更改天橋出入口，涉嫌違反地契，商戶指加租60%；葵青葵盛東商場把香港導盲犬服務中心的租金調高四倍；葵青長康邨商場也大幅加租，連衛生署母嬰健康院也幾乎要遷出，幾經艱苦才能續租，簡直匪夷所思。
初心是甚麼
港英政府在1972年推出「十年建屋計劃」，強調在公共屋邨設計中引入城市規劃的概念，在照顧居民的住屋需要的同時，須滿足居民對生活、社區及康樂設施的需求，包括醫療、教育、社區中心及街市等，以建立自給自足的社區。這就是公共及資助房屋政策的原意。
市民盧少蘭於2004年提出司法覆核，指房委會拆售商場違反《房屋條例》。終審法院判詞（FACV No. 10 of 2005）指，「確保提供」零售和停車場設施不代表房委會本身必須為直接提供者，只要備有該等設施，即使由第三者提供，房委會亦已做到「確保提供」該等設施。當時終審法院判房委會勝訴，領匯得以於2005年正式上市。
最近有報道（《線報》2019年2月12日）引述前公屋聯會主席王坤指，當年政府成立了「產業分拆出售督導小組」處理相關事宜，可惜當年政府棋差一著，與領匯之間很多口頭要求並沒有白紙黑字要求落實，例如要求領匯只是收租股而非地產商、領匯不能隨意改變旗下商業設施的用途、政府與領匯管理層每月會面一次等等。很明顯，這些口頭要求在領匯上市後全部蒸發。
此外，當時政府也忽略了競爭的重要性，只成立了領匯一個「房託基金」，讓它發展成今日的霸權，完全違背初心。若當初成立多於一個「房託基金」，保持牽制及競爭的話，今日的情況未必如此惡劣。
說到初心，領展首位主席鄭明訓先後於2008年及2016年接受《南華早報》專訪，兩次均慨嘆自己就是因為不夠進取、不欲只追求股東利益而辭職的。
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility......TCI wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.”（Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP）
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started trying to dictate a very aggressive, profit-driven strategy, which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years.”（Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP）
可見從那時候開始，領展已走上只求利潤不顧居民福祉的歪路上，房委會也沒能做到「確保提供」居民生活、社區及康樂設施的責任。而政府面對這座「大山」只能強調出售了便管不了，呼籲領展盡企業責任，顯得蒼白無力。
立法會於2018年1月始成立由林健鋒擔任主席的「公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會」，惟職能有限，只能查查個別個案有否違契、敦促商場重開停車場等等，未能針對瘋狂加租導致物價上升及商場長期空置等深層次問題。
我近年察覺到領展問題的嚴重性，先後與不同部門、組織、市民會面，試圖從不同角度解決問題，於是花了半年研究，並聯同麥美娟議員提出是次《草案》。
《草案》干預自由市場？
《草案》推出後商界迴響頗大，擔心《草案》干預自由市場，有商界議員主張「相信市場調節，有朝一日會減租」。我認為這論調站不住腳。正如一國兩制研究中心總裁張志剛撰文所指，「世界上沒有完全的自由經濟、完全的自由市場」（《明報》2019年2月14日）。
首先，當年領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，它本肩負著服務超過60萬戶公屋居民的責任，只是現在異化了；領展（及轉售買家）在那些商場中具壟斷地位，具絕對支配市場的能力，反而租戶及市民沒有議價能力，那並不符合自由市場的定義，而且可能違反《競爭條例》的「第二行為守則」，可惜競爭事務委員會一直沒有跟進。
資深傳媒人劉進圖撰文指出，「對這類具壟斷性又影響民生的企業，政府早應該參照管制電力公司、巴士公司等先例，立法規管以保障民生。」（《明報》2019年2月12日）。中大經濟學系副教授莊太量亦有類似看法，指「領展雖是上市公司，但並非純粹的私人機構，肩負社會責任，故不應單以市場經濟角度來看事情……領展在市場具相當壟斷性，政府便應將公眾利益置先，透過立法規管租金增幅，避免領展無止境加租。」（《明報》2019年2月11日） 我同意他們的說法。
再者，《草案》沒限制商場簽訂新租約的租金水平，商場仍可根據市場水平簽訂新租約。《草案》只是規管續租的加租幅度及租戶優先續租權，我認為屬合理規管。何況香港早於港英年代已實施過全面租務管制，並非新事物。
也有商界議員指領展可以「見招拆招，隨時賣晒資產就算」，我在這裡再次重申，《草案》並非只規管領展一間公司，而是包括於2005年後接手買下領展旗下物業的其他公司。
《草案》引致司法覆核？
法律學者指出，「條例草案」純粹在討論階段是不可能引致司法覆核的。一般而言司法覆核是針對政府行為、針對公權，而非針對「條例草案」，而且提出司法覆核需符合三個條件－－
一 不符合程序 Procedural Irregularity
二 非常不合理 Wednesbury Unreasonable
三 違反自然公義 In Breach of Natural Justice
若以立法會通過的條例來說，因為立法會必定經過辯論及條例審議，經首讀二讀三讀才通過成為法例，所以若《草案》他日真的獲立法會通過，便難以指其不符合程序而提出司法覆核。我亦看不到《草案》的內容非常不合理及有違反自然公義之處。除非像法律學者張達明所指，條例違返《基本法》或人權法，才有司法覆核的風險。
此外，有金融界議員指領展是上市公司，小股東或會提出司法覆核挑戰修例或告政府。我認為說法荒謬。例如在美國2008年經歷了金融風暴後，通過The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act，收緊銀行監管，使很多銀行股大跌，卻沒有美國股民因此而告美國政府，因為那是涉及重大公眾利益及政策需要。
《草案》侵犯私有財產權？
有意見質疑《草案》違反《基本法》第六條「香港特別行政區依法保護私有財產權」。領展更率先回應指擔心《草案》通過後其法律原則將同樣適用於全港其他商業物業云云。
我不認同。
首先，《草案》已清晰界定影響範圍，即是包括2005年房委會出售予領匯的180項物業，對整體物業市場影響有限，再者《草案》已平衡業主的合理權益，例如不強逼減租等等。
而終審法院在希慎對城規會一案的判詞（FACV No. 21 of 2015）清楚指出，「私有財產權並非絕對」（In Hysan’s appeal, the Court of Appeal recognized that property rights of landowners are not absolute），而且受法律合法規管，例如規管其高度、地積比率等等，判詞更對衡量私有財產權的限制加入新條件，需考慮整體社會利益，例如，政府可根據法例把私人物業列為古蹟。
逐利是私人企業唯一目標？
據了解，上屆特區政府官員曾經接觸領展管理層，向他們反映問題，惟領展管理層向官員表示，作為「房託基金」及上市公司，領展只向基金單位持有人及股東負責，故不認為領展需負上社會責任。（若我理解有誤，歡迎領展澄清。）
然而，我認為領展這種管理哲學已經落伍。
今時今日，全球一體化及科技革命令貧富差距擴大，資本持有人（Capital Owner）製造的經濟價值過高，他們的賺錢幅度遠遠抛離勞工，已對全球造成極壞影響，引起保護主義、孤立主義、排外主義及仇富主義等各種反彈。若不適當規管資本主義活動，將引發更多問題。
法國著名經濟學家Thomas Piketty便在其2014年出版的著作《21世紀的資本論》（Capital in the 21st Century）中指出，若不適當規管傳統資本主義經濟運作，會造成社會撕裂。
美國著名商科學院亦有文章 It’s Time to Value Stakeholders Over Shareholders 提出，企業管理者要明白，企業所創造的價值，究竟是甚麼價值？是短線的商業價值、經濟價值？抑或是長線的、兼顧全社會的社會價值？文章指出，企業不可以只顧股東，而同時要兼顧持份者，包括僱員、顧客，以至全社會，創造對整體社會有利的長遠價值。
根據這理念，領展短視、唯利是圖、撕裂社會、趕絕中小企、讓顧客捱高物價、加深貧富差距，在創造社會價值方面，十分失敗。
最後，我以基金界奇才、Blackrock主席Larry Fink去年撰寫的信件Larry Fink’s 2018 Letter To CEOs “A Sense of Purpose”送給領展及其他企業管理層。
信中提出新的企業管理模式（A new model for corporate governance），指出企業不能只追求經濟表現，還要對社會有正面貢獻，顧及所有持份者，包括股東、僱員、顧客及社區 。（To prosper over time, every company must not only deliver financial performance, but also show how it makes a positive contribution to society. Companies must benefit all of their stakeholders, including shareholders, employees, customers, and the communities in which they operate.）其論點與Thomas Piketty不謀而合。
Larry Fink更讓企業管理層反省，企業在社會中究竟扮演甚麼角色？（Companies must ask themselves: What role do we play in the community？）
我借花敬佛，把這問題轉問領展管理層，希望他們好好反思。
除了富寶花園及錦龍苑外，我與社區發展主任廖子聰亦視察了私人屋苑薈朗。不少街坊反映由該屋苑到新港城及馬鞍山市中心非常不便，因此我們建議該屋苑應開放鄰近馬鞍山警署及停車場一帶的閘口，方便居民往返。此外我們亦發覺薈朗附近一帶欠缺照明設施，加上晚上人流稀少，容易衍生治安問題，對夜歸人士構成危險。有居民向我反映希望於該處增設街燈，以及在西沙路旁、健康中心旁邊的屋苑範圍加設閘口，讓居民可在大街出入或經隧道回家，此舉不但較為安全，同時亦可提供多一條通道供居民出入。
我子聰與會密切跟進該屋苑的相關問題，同時我亦會向路政署反映薈朗一帶街燈不足的情況，讓居民出入更為安心。
上文提到清政府雖有能力對外開拓彊土，對內因族制宜，卻因持續忽略西洋科技的重要性，以及無法掌握與西方國家的相處之道，最終從興盛步向衰亡。我認為這反映了我國獨特的世界觀。
「中國」一詞最早可追溯至西周時期，意思是「中央之國」，當時華夏民族視由周天子管治的洛陽盆地一帶為「居天地之中」的中原地區，而東夷、南蠻、西戎、北狄則為「居天地之偏」的「四夷」外族。關內的華夏民族一般以農耕為生，並以受過教化的民族自居，既推崇孔孟思想，且設有整全的禮樂制度。而散居於中國北方邊陲及西域一帶的以遊獵民族為主，被漢族視為茹毛飲血的蠻夷。
雙方不論生活方式、文化均迥然不同，以致兩族一直磨擦不斷，故如何震懾番邦異族，從而解決外族屢犯我國西北邊境的難題，可謂我國歷代帝王必經的考驗。以西晉年間為例，胡人遊牧部落匈奴、鮮卑、羯、羌及氐，曾乘中原陷入混戰之際起兵南下，釀成慘烈的「五胡亂華」。而我國史上能夠迎來長治久安盛世的帝王大多深諳抵禦外族入侵及理順兩族關係之道。
由此可見，我國自古以來只有「內」(中原) 與「外」(外族) 之分，直至明清年間，西方國家來華經商漸趨頻繁後，朝廷才真正意識到「洋」的概念。當時清政府尚未摸清該如何與洋人打交道，還多次實施海禁，乾隆更下旨嚴禁廈門、寧波等廣州以外的港口進行對外貿易。這種自我封閉的態度使我國科學水平與世界脫軌，導致我國軍事實力大大落後於西方，清廷遂大勢已去，終落得被列強侵略和瓜分的下場。
馬鞍山近年發展迅速，人口眾多，也衍生了不少地區問題。早前我趁農曆年假到新界東一帶行大運，同時與社區發展主任廖子聰視察該區地區問題。
富寶花園屬區內老牌屋苑，該處有兩條「長命斜」樓梯，其中一段更達101級，是居民多年來出入的主要通道。不少居民均表示使用此樓甚為疲累，對大部分居民(尤其是長者)甚為不便，加上曾發生意外，因此他們都要求盡快增設升降機，以便出入。
此外「長命斜」樓梯出口，有一輛由錦英苑開出的808小巴，但開出時早已滿座，不少街坊久候也無法乘車，故此我們建議加開一條由錦英苑至新港城的循環線小巴，疏導乘客。
其後我們到錦龍苑視察有「龜池」之稱的屋苑水池，其龜隻數量出奇地多，似乎與不少香港人同樣面對「住屋問題」。據說因有人棄養及在此放生，釀成龜滿之患。居民表示牠們會因「爭地盤」打鬥甚至流血受傷，造成環境及衛生問題。我與子聰均建議愛護動物協會可考慮接收龜隻供人領養；此外亦需加強公民教育，呼籲市民不應棄養及餵飼，以免更多龜隻聚居於此。
前文提到史學泰斗何炳棣先生認為，研究中國清朝歷史是了解現代中國的關鍵所在，清朝除了拓展、穩固我國疆土及為我國帶來龐大人口增長外，更成了滿清「漢化」管治奏效的鐵證。
滿人的人口雖遠較漢人少，入關後卻成就了康雍乾盛世，國祚長達二百多年，何先生指這該歸功於清廷以尊儒為本的治國之道。滿人入關後非但沒有強迫漢人全盤接受滿族文化，還意識到保留漢族傳統文化的重要性，遂將儒學尊為正統。清代大力推崇儒家的禮樂制度，多位帝王更會親臨曲阜孔廟出席祭孔大典，其中順治與康熙更先後將孔子奉為「大成至聖文宣先師」及「萬世師表」。
何先生續指，社會繁榮穩定令清代人民生活質素逐漸提高，促使我國物質文化蓬勃發展。當時全國文化活動日趨頻繁，各地創作、買賣及收藏藝術品和書籍的人日增，富庶如江南的地區更成了文化重鎮，可謂豐富了社會各階層的文化和藝術生活。清廷不僅透過完善儒家治國制度成功穩住政局，更為我國建立了相當成熟的政治、經濟及教育體制，例如清朝官員的任免、升遷及考核制度都明顯較前朝嚴謹有序，對助我國達至長治久安功不可沒。
然而，滿清帝國終究逃不過步向衰亡的命運。眾所周知，清朝覆亡的導火線是我國每年向歐洲各國大量出口茶葉、絲綢及瓷器等商品，造成嚴重中西貿易順差。英國為了防止大量白銀持續外流，便開始向我國傾銷鴉片，最終釀成鴉片戰爭。事實上，清廷不論對外開拓疆土，或對內因族制宜都卓有成效，惟終因持續忽略西洋科技的重要性，以及無法掌握與西方國家的相處之道，落得由盛轉衰的下場。
新民黨與麥美娟立法會議員辦事處持續關注領展商場改建加租、拆售物業等「賺到盡」行徑對民生影響。踏入2019年，新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士，聯同立法會議員麥美娟女士，向立法會房屋事務委員會提出「議員私人條例草案」──《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱條例草案），冀透過修訂《房屋條例》（第283章）及《稅務條例》（第112章），引入規管租金增幅機制及空置稅，以規管房委會於05年分拆出售予領展（包括其後買家）的物業，以保障市民福祉。
新民黨主席暨立法會議員葉劉淑儀女士解釋是次條例草案的原意：「我們這次草擬提出的《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》是一條議員私人條例草案，目標是規管政府賣給領展以後再拆售的商業設施租金，及設施空置情況。」
「我們認為自從政府2003年決定將屋邨的商業設施及停車場賣給領展之後，2005年領展上市後，對經濟民生造成很大的傷害，公屋及居屋居民面對領展瘋狂加租，甚至被迫遷，中小企商戶無法經營，特別是領展將旗下商場拆售之後，很多商場出現空置，令屋邨居民得不到生活所需設施，這完全是違背早年政府推出公共房屋政策時提出十年建屋計劃的初心，1972年，政府提出，要建設自給自足的社區，每一個屋邨有自己的配套設施，但現在領展經營的方式是爭取最大的利潤，嚴重影響民生。我們用了半年時間，研究提出條例草案，希望根據政府管理公共房屋的原意，透過修改《房屋條例》及《稅務條例》，增加其可以行使的權力。」
新民黨常務副主席黎棟國先生稱：「這次提出條例草案的出發點，是為香港社會，政府的施政目標，亦應是為全港市民，因此我們看到領展及其新業主管理商業設施的問題，我們就『拋磚引玉』，草擬出條例草案，這是一份實際有內容的條例草案，並非一個宣傳概念，已交由專業大律師看過提出的每一項相關條例，因此，只要政府有決心去做，甚至如果可以直接採納該條例草案，可能修訂某些細節，相信很快可以成事推動，回應現時社會廣大市民所關注領展引申的社會問題。我們認為提出該條例草案的方向正確，我們也不會低估其難度，會勇往直前推進。」
立法會議員麥美娟女士關注全港多個地區都受到領展及其新業主影響，尤其是麥議員關注的新界西的屋邨街市，目前有24個由領展管理；17個由領展出售予新業主所管理；12個由房委會管理，反映領展及其新業主的運作，對於當區屋邨居民是否能得到足夠的商業設施是很重要。例如她指出有地區屋邨曾有母嬰健康院快將被迫遷，雖然最終可以繼續獲續租，但長遠服務承諾亦不足以確定，影響市民使用。她又認為政府認同領展是「大山」，但未見政府會為此提出實際措施改善，雖然政府提出興建公營街市，但在選址問題仍在諮詢，目前在解決市民對社區設施需求殷切的前提下，必須要透過修例，處理領展及其新業主對商業設施的營運得到規管。她希望透過是次提出的私人條例草案，政府可以接納，變成政府的條例草案。
上文提到美國有不少研究中國清史的漢學家，其中一位史學泰斗何炳棣（Ping-ti Ho）先生認為研究清朝歷史對了解現代中國發展至關重要。1967年，何先生於《亞洲研究學刊》發表一篇題為The Significance of the Ching Period in Chinese History 的文章，指出清代在我國史上的五大重要之處，並解釋清代步向衰亡的原因。
首先，清朝對拓展我國疆界領土的貢獻極大。今天我國的領土大致上就是以滿清時期的版圖為基礎，滿人入關後積極向西北地域擴張領土。雖然我國的疆域在唐元兩朝年間一度橫跨歐亞，但兩朝君主在管治中原以外的領土時欠缺嚴密組織。相較之下，清朝歷代帝王成功推行持續且有效的領土擴張及管治策略，令我國版圖由清兵入關前的1,532,800 平方英里大幅增至清代國力最鼎盛時的4,278,000 平方英里，比我國今天的版圖還要大606,000平方英里。
其次，隨着我國疆土面積不斷擴大，我國人口在清代也急劇膨脹。何先生在其著作Studies on the Population of China, 1368-1953 一書中指，乾隆晚年時我國人口已暴增至3億，約是宋明年間的3倍。由於清朝經濟持續繁榮，故我國人口其後更增至超過4億。面對國內人口急增，以及民族愈趨多元等燙手山芋，清廷特設一個名為「理藩院」的中央機構，專責管治蒙古、回部及西藏等屏藩，更巧妙地運用通婚、認可喇嘛教、授予權銜等懷柔政策進一步鞏固政權。
我初中時一直有修讀中國歷史科，不過我在會考後升讀預科時，除了必修的中國語文及文化科和英語應用科外，只選修了歷史和英語文學科。還記得當年我因為放棄繼續修讀中史科，被中史老師名書法家佘雪曼教授的太太吳練青老師嚴厲地訓斥了一頓。
不過，我對中史的興趣其實從未減退。2003年，我遠赴美國史丹福大學攻讀東亞研究碩士，就特意選修與中國文史哲相關的學科，讓自己可以透過研讀更多中國古代史書、明清時期的小說戲曲等史料，進一步了解我國源遠流長的歷史。
我在美國留學期間，發現不少美國漢學家對清朝歷史的研究耕耘甚多。清朝是我國史上最後一個封建王朝，是標誌中國承先啟後、從封建帝制走向現代化的關鍵過渡期。這段時期不但對現代中國發展影響深遠，而且史料多，故吸引了不少西方漢學家醉心鑽研。
最早期研究清史的美國史學家主要是赴美留學的內地和台灣大學生，其中一位佼佼者便是何炳棣（Ping-ti Ho）先生。何先生於1944 年考取第六屆庚款留美公費，次年入讀美國哥倫比亞大學專研英國史及西歐史，並於7年後獲頒歷史學博士學位。
何先生曾先後任教於加拿大英屬哥倫比亞大學及美國芝加哥大學，他畢生致力研究明清時期中國的人口問題及社會結構，其經典著作包括Studieson the Population of China, 1368-1953及The Ladder of Success in Imperial China:Aspects of Social Mobility, 1368-1911 兩書。何先生著作宏富，學術貢獻厥偉，堪稱歷史學泰斗。