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規管領展就是干預自由市場？
文章
2019 年 2 月 18 日
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上周日（2月10日），新民黨和麥美娟立法會議員召開了聯合記者會，公布我提出的「議員私人條例草案」－－《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱《草案》） ，作為我們送給政府的豬年大禮。雖然草案的名稱很長，簡單來說就是透過修訂房屋條例（第283章）及稅務條例（第112章） ，加強規管房委會於2005年出售予領展（及其後轉售）的物業，涵蓋市面上共180個公屋及居屋商場及街市（不包括停車場），影響全港超過45%住戶的生活。
「領展霸權」遭詬病十多年，當中以裝修後瘋狂加租、逼走小商戶，使物價飆升，街坊居民被逼捱貴餸等惡行見稱，拆售後的新業主只視商場為投資炒賣的工具，無心營運，甚至讓商場長期圍封丟空、改建為貴族學校或私營安老院，居民無法享用基本生活設施，對民生造成重大影響。針對這些問題，《草案》提出以下三大招數－－
招數一 規管租金增幅
我們參考了港鐵的票價調整機制，在《草案》引入機制，規管租金增幅。公式如下：
租金增幅 = 1/3應課差餉租值按年變動＋1/3家庭月入中位數按年變動＋1/3綜合消費物價指數按年變動
上述三個變數均以政府的公開數據為依據，做到公開、客觀，並且考慮了市民的經濟負擔能力。讀者可留意，《草案》並非不準業主按市場需要訂租，而是透過這公式計算出「最高租金加幅」，以遏止多年來領展無上限加租的行徑。
招數二 租戶優先續租權
商場業主把某舖位招租時，必須先徵詢現租戶有沒有意思續租，即是《草案》讓現租戶有優先續租權。若現租戶有意續租，業主便需根據上述公式計算續租約的租金增幅。若現租戶無意續租，則業主可把舖位租予其他商戶。
招數三 引入空置稅
空置稅並非新事物，政府正打算推出一手樓空置稅。至於《草案》則提出修訂稅務條例（第112章） ，實施空置稅，對丟空超過六個月的舖位，徵收相當於年度應課差餉租值30%的雙倍空置稅。
空置稅這一招是透過財政手段增加業主租出商舖的誘因，減低商場空置的情況，至少讓居民享用到基本生活設施。若讀者走訪過十室九空猶如死城的黃大仙天馬苑商場，便會明白當區居民的苦況，理解我的用心。
生效期及實施期
為了防止業主在條例生效前大舉趕走租戶，《草案》規定，《草案》刊憲即生效，實施日期則由主責官員決定。
抛磚引玉 引起討論
正如新民黨常務副主席黎棟國在記招上所言，我們沒有低估推動《草案》的難度，但是提出《草案》是為了香港好，希望抛磚引玉引起社會討論。很欣慰這星期我收到不少社會人士支持，包括「基金教父」雷賢達、行政會議成員羅范椒芬，也有專欄作家、資深傳媒人例如石鏡泉、張志剛、劉進圖、陳建強等撰文正面回應，行政長官也沒有即時「落閘」，我認為是很好的開始。下一步，我們將拜會其他政黨展開游說工作。
領展拆售物業 轉型發展商違背初心
2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業。房委會建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入，同時展開領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化的序幕。
2014年前，證監會的《房地產投資信託基金守則》規定「房地產投資信託基金」（下稱「房託基金」） 只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。2014年，證監會接納金融發展局建議，放寬《守則》，變相讓「房託基金」變成地產發展商。之後，「領匯」變「領展」，變本加厲以拆售物業圖利，至今已出售旗下57個物業，而買家往往是投資者而非營運者，當中包括多次分拆業務上市的控股公司。
母嬰健康院也遭逼遷 匪夷所思
這十多年來，領展（及轉售買家）手段愈來愈狠，商場街市愈來愈離地，民居享用不到基本生活設施，長者買條菜都難，社會累積了怨氣。我每次落區，都有很多商戶、街坊圍過來大吐苦水－－
領展於2015年轉售田灣邨商場後，小商戶陸續遭逼遷，商場長期圍封丟空。現在田灣邨商場擬改建為國際學校，這根本不是當區居民需要的基礎生活設施。
東涌兩個領展街市均外判了給大集團營運，富東街市翻新後物價昂貴，貨品種類由生活必需品變成日本和牛等高價奢侈品，東涌居民寧願乘車到荃灣買餸，也不願在東涌捱貴餸。此外，逸東邨香港街市裝修後竟打造成旅遊景點，吸引大量遊客前來打卡，完全本末倒置。
柴灣興民商場以流動牙醫車代替牙科診所，涉嫌違反地契。新民黨葉沛霖醫生在記者會上提到，以往社區醫生為居民提供價格相宜的診症服務，是基層醫療的第一步，一直發揮功效。可是在大幅加租或停止出租診所舖位後，大量社區醫生無法留低，居民未能於就近診所就醫，變相加重公營醫療的負擔。
大埔運頭塘商場至少有6小店收律師信遭逼遷；大圍顯徑商場衛生情況惡劣；馬鞍山錦英苑商場把街市舖位轉做補習社；西貢明德商場街市物價超貴居民需跨區買餸。
屯門H.A.N.D.S（前身為安定商場及友愛商場）擅自堵塞及更改天橋出入口，涉嫌違反地契，商戶指加租60%；葵青葵盛東商場把香港導盲犬服務中心的租金調高四倍；葵青長康邨商場也大幅加租，連衛生署母嬰健康院也幾乎要遷出，幾經艱苦才能續租，簡直匪夷所思。
初心是甚麼
港英政府在1972年推出「十年建屋計劃」，強調在公共屋邨設計中引入城市規劃的概念，在照顧居民的住屋需要的同時，須滿足居民對生活、社區及康樂設施的需求，包括醫療、教育、社區中心及街市等，以建立自給自足的社區。這就是公共及資助房屋政策的原意。
市民盧少蘭於2004年提出司法覆核，指房委會拆售商場違反《房屋條例》。終審法院判詞（FACV No. 10 of 2005）指，「確保提供」零售和停車場設施不代表房委會本身必須為直接提供者，只要備有該等設施，即使由第三者提供，房委會亦已做到「確保提供」該等設施。當時終審法院判房委會勝訴，領匯得以於2005年正式上市。
最近有報道（《線報》2019年2月12日）引述前公屋聯會主席王坤指，當年政府成立了「產業分拆出售督導小組」處理相關事宜，可惜當年政府棋差一著，與領匯之間很多口頭要求並沒有白紙黑字要求落實，例如要求領匯只是收租股而非地產商、領匯不能隨意改變旗下商業設施的用途、政府與領匯管理層每月會面一次等等。很明顯，這些口頭要求在領匯上市後全部蒸發。
此外，當時政府也忽略了競爭的重要性，只成立了領匯一個「房託基金」，讓它發展成今日的霸權，完全違背初心。若當初成立多於一個「房託基金」，保持牽制及競爭的話，今日的情況未必如此惡劣。
說到初心，領展首位主席鄭明訓先後於2008年及2016年接受《南華早報》專訪，兩次均慨嘆自己就是因為不夠進取、不欲只追求股東利益而辭職的。
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility......TCI wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.”（Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP）
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started trying to dictate a very aggressive, profit-driven strategy, which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years.”（Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP）
可見從那時候開始，領展已走上只求利潤不顧居民福祉的歪路上，房委會也沒能做到「確保提供」居民生活、社區及康樂設施的責任。而政府面對這座「大山」只能強調出售了便管不了，呼籲領展盡企業責任，顯得蒼白無力。
立法會於2018年1月始成立由林健鋒擔任主席的「公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會」，惟職能有限，只能查查個別個案有否違契、敦促商場重開停車場等等，未能針對瘋狂加租導致物價上升及商場長期空置等深層次問題。
我近年察覺到領展問題的嚴重性，先後與不同部門、組織、市民會面，試圖從不同角度解決問題，於是花了半年研究，並聯同麥美娟議員提出是次《草案》。
《草案》干預自由市場？
《草案》推出後商界迴響頗大，擔心《草案》干預自由市場，有商界議員主張「相信市場調節，有朝一日會減租」。我認為這論調站不住腳。正如一國兩制研究中心總裁張志剛撰文所指，「世界上沒有完全的自由經濟、完全的自由市場」（《明報》2019年2月14日）。
首先，當年領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，它本肩負著服務超過60萬戶公屋居民的責任，只是現在異化了；領展（及轉售買家）在那些商場中具壟斷地位，具絕對支配市場的能力，反而租戶及市民沒有議價能力，那並不符合自由市場的定義，而且可能違反《競爭條例》的「第二行為守則」，可惜競爭事務委員會一直沒有跟進。
資深傳媒人劉進圖撰文指出，「對這類具壟斷性又影響民生的企業，政府早應該參照管制電力公司、巴士公司等先例，立法規管以保障民生。」（《明報》2019年2月12日）。中大經濟學系副教授莊太量亦有類似看法，指「領展雖是上市公司，但並非純粹的私人機構，肩負社會責任，故不應單以市場經濟角度來看事情……領展在市場具相當壟斷性，政府便應將公眾利益置先，透過立法規管租金增幅，避免領展無止境加租。」（《明報》2019年2月11日） 我同意他們的說法。
再者，《草案》沒限制商場簽訂新租約的租金水平，商場仍可根據市場水平簽訂新租約。《草案》只是規管續租的加租幅度及租戶優先續租權，我認為屬合理規管。何況香港早於港英年代已實施過全面租務管制，並非新事物。
也有商界議員指領展可以「見招拆招，隨時賣晒資產就算」，我在這裡再次重申，《草案》並非只規管領展一間公司，而是包括於2005年後接手買下領展旗下物業的其他公司。
《草案》引致司法覆核？
法律學者指出，「條例草案」純粹在討論階段是不可能引致司法覆核的。一般而言司法覆核是針對政府行為、針對公權，而非針對「條例草案」，而且提出司法覆核需符合三個條件－－
一 不符合程序 Procedural Irregularity
二 非常不合理 Wednesbury Unreasonable
三 違反自然公義 In Breach of Natural Justice
若以立法會通過的條例來說，因為立法會必定經過辯論及條例審議，經首讀二讀三讀才通過成為法例，所以若《草案》他日真的獲立法會通過，便難以指其不符合程序而提出司法覆核。我亦看不到《草案》的內容非常不合理及有違反自然公義之處。除非像法律學者張達明所指，條例違返《基本法》或人權法，才有司法覆核的風險。
此外，有金融界議員指領展是上市公司，小股東或會提出司法覆核挑戰修例或告政府。我認為說法荒謬。例如在美國2008年經歷了金融風暴後，通過The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act，收緊銀行監管，使很多銀行股大跌，卻沒有美國股民因此而告美國政府，因為那是涉及重大公眾利益及政策需要。
《草案》侵犯私有財產權？
有意見質疑《草案》違反《基本法》第六條「香港特別行政區依法保護私有財產權」。領展更率先回應指擔心《草案》通過後其法律原則將同樣適用於全港其他商業物業云云。
我不認同。
首先，《草案》已清晰界定影響範圍，即是包括2005年房委會出售予領匯的180項物業，對整體物業市場影響有限，再者《草案》已平衡業主的合理權益，例如不強逼減租等等。
而終審法院在希慎對城規會一案的判詞（FACV No. 21 of 2015）清楚指出，「私有財產權並非絕對」（In Hysan’s appeal, the Court of Appeal recognized that property rights of landowners are not absolute），而且受法律合法規管，例如規管其高度、地積比率等等，判詞更對衡量私有財產權的限制加入新條件，需考慮整體社會利益，例如，政府可根據法例把私人物業列為古蹟。
逐利是私人企業唯一目標？
據了解，上屆特區政府官員曾經接觸領展管理層，向他們反映問題，惟領展管理層向官員表示，作為「房託基金」及上市公司，領展只向基金單位持有人及股東負責，故不認為領展需負上社會責任。（若我理解有誤，歡迎領展澄清。）
然而，我認為領展這種管理哲學已經落伍。
今時今日，全球一體化及科技革命令貧富差距擴大，資本持有人（Capital Owner）製造的經濟價值過高，他們的賺錢幅度遠遠抛離勞工，已對全球造成極壞影響，引起保護主義、孤立主義、排外主義及仇富主義等各種反彈。若不適當規管資本主義活動，將引發更多問題。
法國著名經濟學家Thomas Piketty便在其2014年出版的著作《21世紀的資本論》（Capital in the 21st Century）中指出，若不適當規管傳統資本主義經濟運作，會造成社會撕裂。
美國著名商科學院亦有文章 It’s Time to Value Stakeholders Over Shareholders 提出，企業管理者要明白，企業所創造的價值，究竟是甚麼價值？是短線的商業價值、經濟價值？抑或是長線的、兼顧全社會的社會價值？文章指出，企業不可以只顧股東，而同時要兼顧持份者，包括僱員、顧客，以至全社會，創造對整體社會有利的長遠價值。
根據這理念，領展短視、唯利是圖、撕裂社會、趕絕中小企、讓顧客捱高物價、加深貧富差距，在創造社會價值方面，十分失敗。
最後，我以基金界奇才、Blackrock主席Larry Fink去年撰寫的信件Larry Fink’s 2018 Letter To CEOs “A Sense of Purpose”送給領展及其他企業管理層。
信中提出新的企業管理模式（A new model for corporate governance），指出企業不能只追求經濟表現，還要對社會有正面貢獻，顧及所有持份者，包括股東、僱員、顧客及社區 。（To prosper over time, every company must not only deliver financial performance, but also show how it makes a positive contribution to society. Companies must benefit all of their stakeholders, including shareholders, employees, customers, and the communities in which they operate.）其論點與Thomas Piketty不謀而合。
Larry Fink更讓企業管理層反省，企業在社會中究竟扮演甚麼角色？（Companies must ask themselves: What role do we play in the community？）
我借花敬佛，把這問題轉問領展管理層，希望他們好好反思。
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正當中美貿易談判進入關鍵階段之際，美國國務卿蓬佩奧在訪問歐洲期間高調警告匈牙利、波蘭等北約盟友停止採用華為的電訊設備，否則或影響與美國的合作。作為一個推崇自由貿易的民主大國，美國此等行徑實在非常罕見，連素來立場並不特別親華的《經濟學人》雜誌近日也發表文章，評論美國封殺華為的做法。
《經濟學人》雜誌早前發表一篇題為How to handle Huawei 的文章， 指封殺華為應是美國的最後一着（lastresort），並形容這將是一個影響深遠的「核彈選項」（nuclear option）。上月28日，美國司法部正式起訴華為及其副董事長孟晚舟，涉嫌違反美國對伊朗制裁令、竊取商業機密、妨礙司法公正、電訊及銀行欺詐等23項罪名。
文章指，美國司法部對華為的各項嚴厲指控，與華為的多重身分有莫大關係。首先，華為是中國近年最成功的企業。單以去年為例，華為的營業額高達1100億美元，智能手機出貨量更突破2億部。華為已在170多個國家和地區建設超過1500個網絡，公司近年發展5G技術可謂勢如破竹，勢將成為全球5G競賽舉足輕重的一員，故成了美國封殺的目標。
其次，華為被指是一家違法的企業。美國司法部的起訴書指控華為透過獎勵政策，鼓勵員工盜取競爭對手的商業機密；而華為副董事長孟晚舟，則被指涉嫌詐騙銀行和違反美國對伊朗的制裁令。孟晚舟去年12月在溫哥華轉機時被捕，美國政府上月底正式向加拿大政府要求引渡孟晚舟，中國亦隨即向美加兩國提出嚴正交涉，引渡聽證會將在今年3 月開庭。
上周日（2月10日），新民黨和麥美娟立法會議員召開了聯合記者會，公布我提出的「議員私人條例草案」－－《公共及資助房屋商業設施規管（立法條文）條例草案》（下稱《草案》） ，作為我們送給政府的豬年大禮。雖然草案的名稱很長，簡單來說就是透過修訂房屋條例（第283章）及稅務條例（第112章） ，加強規管房委會於2005年出售予領展（及其後轉售）的物業，涵蓋市面上共180個公屋及居屋商場及街市（不包括停車場），影響全港超過45%住戶的生活。
「領展霸權」遭詬病十多年，當中以裝修後瘋狂加租、逼走小商戶，使物價飆升，街坊居民被逼捱貴餸等惡行見稱，拆售後的新業主只視商場為投資炒賣的工具，無心營運，甚至讓商場長期圍封丟空、改建為貴族學校或私營安老院，居民無法享用基本生活設施，對民生造成重大影響。針對這些問題，《草案》提出以下三大招數－－
招數一 規管租金增幅
我們參考了港鐵的票價調整機制，在《草案》引入機制，規管租金增幅。公式如下：
租金增幅 = 1/3應課差餉租值按年變動＋1/3家庭月入中位數按年變動＋1/3綜合消費物價指數按年變動
上述三個變數均以政府的公開數據為依據，做到公開、客觀，並且考慮了市民的經濟負擔能力。讀者可留意，《草案》並非不準業主按市場需要訂租，而是透過這公式計算出「最高租金加幅」，以遏止多年來領展無上限加租的行徑。
招數二 租戶優先續租權
商場業主把某舖位招租時，必須先徵詢現租戶有沒有意思續租，即是《草案》讓現租戶有優先續租權。若現租戶有意續租，業主便需根據上述公式計算續租約的租金增幅。若現租戶無意續租，則業主可把舖位租予其他商戶。
招數三 引入空置稅
空置稅並非新事物，政府正打算推出一手樓空置稅。至於《草案》則提出修訂稅務條例（第112章） ，實施空置稅，對丟空超過六個月的舖位，徵收相當於年度應課差餉租值30%的雙倍空置稅。
空置稅這一招是透過財政手段增加業主租出商舖的誘因，減低商場空置的情況，至少讓居民享用到基本生活設施。若讀者走訪過十室九空猶如死城的黃大仙天馬苑商場，便會明白當區居民的苦況，理解我的用心。
生效期及實施期
為了防止業主在條例生效前大舉趕走租戶，《草案》規定，《草案》刊憲即生效，實施日期則由主責官員決定。
抛磚引玉 引起討論
正如新民黨常務副主席黎棟國在記招上所言，我們沒有低估推動《草案》的難度，但是提出《草案》是為了香港好，希望抛磚引玉引起社會討論。很欣慰這星期我收到不少社會人士支持，包括「基金教父」雷賢達、行政會議成員羅范椒芬，也有專欄作家、資深傳媒人例如石鏡泉、張志剛、劉進圖、陳建強等撰文正面回應，行政長官也沒有即時「落閘」，我認為是很好的開始。下一步，我們將拜會其他政黨展開游說工作。
領展拆售物業 轉型發展商違背初心
2003年，房委會因面對嚴重財政困難，宣布把轄下100萬平方米零售設施及約10萬個泊車位分拆出售，共180項物業。房委會建議成立一家「房地產投資信託基金」，並在香港聯合交易所進行首次公開發售。2005年年底，領匯成功上市，為房委會帶來340億元收入，同時展開領匯漠視企業良心，只追求利潤最大化的序幕。
2014年前，證監會的《房地產投資信託基金守則》規定「房地產投資信託基金」（下稱「房託基金」） 只可以投資於產生定期租金收入的房地產項目。2014年，證監會接納金融發展局建議，放寬《守則》，變相讓「房託基金」變成地產發展商。之後，「領匯」變「領展」，變本加厲以拆售物業圖利，至今已出售旗下57個物業，而買家往往是投資者而非營運者，當中包括多次分拆業務上市的控股公司。
母嬰健康院也遭逼遷 匪夷所思
這十多年來，領展（及轉售買家）手段愈來愈狠，商場街市愈來愈離地，民居享用不到基本生活設施，長者買條菜都難，社會累積了怨氣。我每次落區，都有很多商戶、街坊圍過來大吐苦水－－
領展於2015年轉售田灣邨商場後，小商戶陸續遭逼遷，商場長期圍封丟空。現在田灣邨商場擬改建為國際學校，這根本不是當區居民需要的基礎生活設施。
東涌兩個領展街市均外判了給大集團營運，富東街市翻新後物價昂貴，貨品種類由生活必需品變成日本和牛等高價奢侈品，東涌居民寧願乘車到荃灣買餸，也不願在東涌捱貴餸。此外，逸東邨香港街市裝修後竟打造成旅遊景點，吸引大量遊客前來打卡，完全本末倒置。
柴灣興民商場以流動牙醫車代替牙科診所，涉嫌違反地契。新民黨葉沛霖醫生在記者會上提到，以往社區醫生為居民提供價格相宜的診症服務，是基層醫療的第一步，一直發揮功效。可是在大幅加租或停止出租診所舖位後，大量社區醫生無法留低，居民未能於就近診所就醫，變相加重公營醫療的負擔。
大埔運頭塘商場至少有6小店收律師信遭逼遷；大圍顯徑商場衛生情況惡劣；馬鞍山錦英苑商場把街市舖位轉做補習社；西貢明德商場街市物價超貴居民需跨區買餸。
屯門H.A.N.D.S（前身為安定商場及友愛商場）擅自堵塞及更改天橋出入口，涉嫌違反地契，商戶指加租60%；葵青葵盛東商場把香港導盲犬服務中心的租金調高四倍；葵青長康邨商場也大幅加租，連衛生署母嬰健康院也幾乎要遷出，幾經艱苦才能續租，簡直匪夷所思。
初心是甚麼
港英政府在1972年推出「十年建屋計劃」，強調在公共屋邨設計中引入城市規劃的概念，在照顧居民的住屋需要的同時，須滿足居民對生活、社區及康樂設施的需求，包括醫療、教育、社區中心及街市等，以建立自給自足的社區。這就是公共及資助房屋政策的原意。
市民盧少蘭於2004年提出司法覆核，指房委會拆售商場違反《房屋條例》。終審法院判詞（FACV No. 10 of 2005）指，「確保提供」零售和停車場設施不代表房委會本身必須為直接提供者，只要備有該等設施，即使由第三者提供，房委會亦已做到「確保提供」該等設施。當時終審法院判房委會勝訴，領匯得以於2005年正式上市。
最近有報道（《線報》2019年2月12日）引述前公屋聯會主席王坤指，當年政府成立了「產業分拆出售督導小組」處理相關事宜，可惜當年政府棋差一著，與領匯之間很多口頭要求並沒有白紙黑字要求落實，例如要求領匯只是收租股而非地產商、領匯不能隨意改變旗下商業設施的用途、政府與領匯管理層每月會面一次等等。很明顯，這些口頭要求在領匯上市後全部蒸發。
此外，當時政府也忽略了競爭的重要性，只成立了領匯一個「房託基金」，讓它發展成今日的霸權，完全違背初心。若當初成立多於一個「房託基金」，保持牽制及競爭的話，今日的情況未必如此惡劣。
說到初心，領展首位主席鄭明訓先後於2008年及2016年接受《南華早報》專訪，兩次均慨嘆自己就是因為不夠進取、不欲只追求股東利益而辭職的。
“My resignation was the result of a clash between shareholders’ interests and social responsibility......TCI wanted to raise rents substantially but I and the government wanted to raise them gradually.”（Rent-rise row forced Cheng to leave Link Reit, 2008, SCMP）
“When I was chairman, I tried to strike a balance at the beginning. But unfortunately, the Children’s Fund came in and started trying to dictate a very aggressive, profit-driven strategy, which I did not really agree with. That’s why I resigned after two years.”（Beware becoming a political football in Hong Kong, says former Link Reit head, 2016, SCMP）
可見從那時候開始，領展已走上只求利潤不顧居民福祉的歪路上，房委會也沒能做到「確保提供」居民生活、社區及康樂設施的責任。而政府面對這座「大山」只能強調出售了便管不了，呼籲領展盡企業責任，顯得蒼白無力。
立法會於2018年1月始成立由林健鋒擔任主席的「公屋及居屋商場、街市及停車場事宜小組委員會」，惟職能有限，只能查查個別個案有否違契、敦促商場重開停車場等等，未能針對瘋狂加租導致物價上升及商場長期空置等深層次問題。
我近年察覺到領展問題的嚴重性，先後與不同部門、組織、市民會面，試圖從不同角度解決問題，於是花了半年研究，並聯同麥美娟議員提出是次《草案》。
《草案》干預自由市場？
《草案》推出後商界迴響頗大，擔心《草案》干預自由市場，有商界議員主張「相信市場調節，有朝一日會減租」。我認為這論調站不住腳。正如一國兩制研究中心總裁張志剛撰文所指，「世界上沒有完全的自由經濟、完全的自由市場」（《明報》2019年2月14日）。
首先，當年領匯的成立，是基於獨特的歷史因素及環境，它本肩負著服務超過60萬戶公屋居民的責任，只是現在異化了；領展（及轉售買家）在那些商場中具壟斷地位，具絕對支配市場的能力，反而租戶及市民沒有議價能力，那並不符合自由市場的定義，而且可能違反《競爭條例》的「第二行為守則」，可惜競爭事務委員會一直沒有跟進。
資深傳媒人劉進圖撰文指出，「對這類具壟斷性又影響民生的企業，政府早應該參照管制電力公司、巴士公司等先例，立法規管以保障民生。」（《明報》2019年2月12日）。中大經濟學系副教授莊太量亦有類似看法，指「領展雖是上市公司，但並非純粹的私人機構，肩負社會責任，故不應單以市場經濟角度來看事情……領展在市場具相當壟斷性，政府便應將公眾利益置先，透過立法規管租金增幅，避免領展無止境加租。」（《明報》2019年2月11日） 我同意他們的說法。
再者，《草案》沒限制商場簽訂新租約的租金水平，商場仍可根據市場水平簽訂新租約。《草案》只是規管續租的加租幅度及租戶優先續租權，我認為屬合理規管。何況香港早於港英年代已實施過全面租務管制，並非新事物。
也有商界議員指領展可以「見招拆招，隨時賣晒資產就算」，我在這裡再次重申，《草案》並非只規管領展一間公司，而是包括於2005年後接手買下領展旗下物業的其他公司。
《草案》引致司法覆核？
法律學者指出，「條例草案」純粹在討論階段是不可能引致司法覆核的。一般而言司法覆核是針對政府行為、針對公權，而非針對「條例草案」，而且提出司法覆核需符合三個條件－－
一 不符合程序 Procedural Irregularity
二 非常不合理 Wednesbury Unreasonable
三 違反自然公義 In Breach of Natural Justice
若以立法會通過的條例來說，因為立法會必定經過辯論及條例審議，經首讀二讀三讀才通過成為法例，所以若《草案》他日真的獲立法會通過，便難以指其不符合程序而提出司法覆核。我亦看不到《草案》的內容非常不合理及有違反自然公義之處。除非像法律學者張達明所指，條例違返《基本法》或人權法，才有司法覆核的風險。
此外，有金融界議員指領展是上市公司，小股東或會提出司法覆核挑戰修例或告政府。我認為說法荒謬。例如在美國2008年經歷了金融風暴後，通過The Dodd–Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act，收緊銀行監管，使很多銀行股大跌，卻沒有美國股民因此而告美國政府，因為那是涉及重大公眾利益及政策需要。
《草案》侵犯私有財產權？
有意見質疑《草案》違反《基本法》第六條「香港特別行政區依法保護私有財產權」。領展更率先回應指擔心《草案》通過後其法律原則將同樣適用於全港其他商業物業云云。
我不認同。
首先，《草案》已清晰界定影響範圍，即是包括2005年房委會出售予領匯的180項物業，對整體物業市場影響有限，再者《草案》已平衡業主的合理權益，例如不強逼減租等等。
而終審法院在希慎對城規會一案的判詞（FACV No. 21 of 2015）清楚指出，「私有財產權並非絕對」（In Hysan’s appeal, the Court of Appeal recognized that property rights of landowners are not absolute），而且受法律合法規管，例如規管其高度、地積比率等等，判詞更對衡量私有財產權的限制加入新條件，需考慮整體社會利益，例如，政府可根據法例把私人物業列為古蹟。
逐利是私人企業唯一目標？
據了解，上屆特區政府官員曾經接觸領展管理層，向他們反映問題，惟領展管理層向官員表示，作為「房託基金」及上市公司，領展只向基金單位持有人及股東負責，故不認為領展需負上社會責任。（若我理解有誤，歡迎領展澄清。）
然而，我認為領展這種管理哲學已經落伍。
今時今日，全球一體化及科技革命令貧富差距擴大，資本持有人（Capital Owner）製造的經濟價值過高，他們的賺錢幅度遠遠抛離勞工，已對全球造成極壞影響，引起保護主義、孤立主義、排外主義及仇富主義等各種反彈。若不適當規管資本主義活動，將引發更多問題。
法國著名經濟學家Thomas Piketty便在其2014年出版的著作《21世紀的資本論》（Capital in the 21st Century）中指出，若不適當規管傳統資本主義經濟運作，會造成社會撕裂。
美國著名商科學院亦有文章 It’s Time to Value Stakeholders Over Shareholders 提出，企業管理者要明白，企業所創造的價值，究竟是甚麼價值？是短線的商業價值、經濟價值？抑或是長線的、兼顧全社會的社會價值？文章指出，企業不可以只顧股東，而同時要兼顧持份者，包括僱員、顧客，以至全社會，創造對整體社會有利的長遠價值。
根據這理念，領展短視、唯利是圖、撕裂社會、趕絕中小企、讓顧客捱高物價、加深貧富差距，在創造社會價值方面，十分失敗。
最後，我以基金界奇才、Blackrock主席Larry Fink去年撰寫的信件Larry Fink’s 2018 Letter To CEOs “A Sense of Purpose”送給領展及其他企業管理層。
信中提出新的企業管理模式（A new model for corporate governance），指出企業不能只追求經濟表現，還要對社會有正面貢獻，顧及所有持份者，包括股東、僱員、顧客及社區 。（To prosper over time, every company must not only deliver financial performance, but also show how it makes a positive contribution to society. Companies must benefit all of their stakeholders, including shareholders, employees, customers, and the communities in which they operate.）其論點與Thomas Piketty不謀而合。
Larry Fink更讓企業管理層反省，企業在社會中究竟扮演甚麼角色？（Companies must ask themselves: What role do we play in the community？）
我借花敬佛，把這問題轉問領展管理層，希望他們好好反思。
上文提到清政府雖有能力對外開拓彊土，對內因族制宜，卻因持續忽略西洋科技的重要性，以及無法掌握與西方國家的相處之道，最終從興盛步向衰亡。我認為這反映了我國獨特的世界觀。
「中國」一詞最早可追溯至西周時期，意思是「中央之國」，當時華夏民族視由周天子管治的洛陽盆地一帶為「居天地之中」的中原地區，而東夷、南蠻、西戎、北狄則為「居天地之偏」的「四夷」外族。關內的華夏民族一般以農耕為生，並以受過教化的民族自居，既推崇孔孟思想，且設有整全的禮樂制度。而散居於中國北方邊陲及西域一帶的以遊獵民族為主，被漢族視為茹毛飲血的蠻夷。
雙方不論生活方式、文化均迥然不同，以致兩族一直磨擦不斷，故如何震懾番邦異族，從而解決外族屢犯我國西北邊境的難題，可謂我國歷代帝王必經的考驗。以西晉年間為例，胡人遊牧部落匈奴、鮮卑、羯、羌及氐，曾乘中原陷入混戰之際起兵南下，釀成慘烈的「五胡亂華」。而我國史上能夠迎來長治久安盛世的帝王大多深諳抵禦外族入侵及理順兩族關係之道。
由此可見，我國自古以來只有「內」(中原) 與「外」(外族) 之分，直至明清年間，西方國家來華經商漸趨頻繁後，朝廷才真正意識到「洋」的概念。當時清政府尚未摸清該如何與洋人打交道，還多次實施海禁，乾隆更下旨嚴禁廈門、寧波等廣州以外的港口進行對外貿易。這種自我封閉的態度使我國科學水平與世界脫軌，導致我國軍事實力大大落後於西方，清廷遂大勢已去，終落得被列強侵略和瓜分的下場。
前文提到史學泰斗何炳棣先生認為，研究中國清朝歷史是了解現代中國的關鍵所在，清朝除了拓展、穩固我國疆土及為我國帶來龐大人口增長外，更成了滿清「漢化」管治奏效的鐵證。
滿人的人口雖遠較漢人少，入關後卻成就了康雍乾盛世，國祚長達二百多年，何先生指這該歸功於清廷以尊儒為本的治國之道。滿人入關後非但沒有強迫漢人全盤接受滿族文化，還意識到保留漢族傳統文化的重要性，遂將儒學尊為正統。清代大力推崇儒家的禮樂制度，多位帝王更會親臨曲阜孔廟出席祭孔大典，其中順治與康熙更先後將孔子奉為「大成至聖文宣先師」及「萬世師表」。
何先生續指，社會繁榮穩定令清代人民生活質素逐漸提高，促使我國物質文化蓬勃發展。當時全國文化活動日趨頻繁，各地創作、買賣及收藏藝術品和書籍的人日增，富庶如江南的地區更成了文化重鎮，可謂豐富了社會各階層的文化和藝術生活。清廷不僅透過完善儒家治國制度成功穩住政局，更為我國建立了相當成熟的政治、經濟及教育體制，例如清朝官員的任免、升遷及考核制度都明顯較前朝嚴謹有序，對助我國達至長治久安功不可沒。
然而，滿清帝國終究逃不過步向衰亡的命運。眾所周知，清朝覆亡的導火線是我國每年向歐洲各國大量出口茶葉、絲綢及瓷器等商品，造成嚴重中西貿易順差。英國為了防止大量白銀持續外流，便開始向我國傾銷鴉片，最終釀成鴉片戰爭。事實上，清廷不論對外開拓疆土，或對內因族制宜都卓有成效，惟終因持續忽略西洋科技的重要性，以及無法掌握與西方國家的相處之道，落得由盛轉衰的下場。
上文提到美國有不少研究中國清史的漢學家，其中一位史學泰斗何炳棣（Ping-ti Ho）先生認為研究清朝歷史對了解現代中國發展至關重要。1967年，何先生於《亞洲研究學刊》發表一篇題為The Significance of the Ching Period in Chinese History 的文章，指出清代在我國史上的五大重要之處，並解釋清代步向衰亡的原因。
首先，清朝對拓展我國疆界領土的貢獻極大。今天我國的領土大致上就是以滿清時期的版圖為基礎，滿人入關後積極向西北地域擴張領土。雖然我國的疆域在唐元兩朝年間一度橫跨歐亞，但兩朝君主在管治中原以外的領土時欠缺嚴密組織。相較之下，清朝歷代帝王成功推行持續且有效的領土擴張及管治策略，令我國版圖由清兵入關前的1,532,800 平方英里大幅增至清代國力最鼎盛時的4,278,000 平方英里，比我國今天的版圖還要大606,000平方英里。
其次，隨着我國疆土面積不斷擴大，我國人口在清代也急劇膨脹。何先生在其著作Studies on the Population of China, 1368-1953 一書中指，乾隆晚年時我國人口已暴增至3億，約是宋明年間的3倍。由於清朝經濟持續繁榮，故我國人口其後更增至超過4億。面對國內人口急增，以及民族愈趨多元等燙手山芋，清廷特設一個名為「理藩院」的中央機構，專責管治蒙古、回部及西藏等屏藩，更巧妙地運用通婚、認可喇嘛教、授予權銜等懷柔政策進一步鞏固政權。
我初中時一直有修讀中國歷史科，不過我在會考後升讀預科時，除了必修的中國語文及文化科和英語應用科外，只選修了歷史和英語文學科。還記得當年我因為放棄繼續修讀中史科，被中史老師名書法家佘雪曼教授的太太吳練青老師嚴厲地訓斥了一頓。
不過，我對中史的興趣其實從未減退。2003年，我遠赴美國史丹福大學攻讀東亞研究碩士，就特意選修與中國文史哲相關的學科，讓自己可以透過研讀更多中國古代史書、明清時期的小說戲曲等史料，進一步了解我國源遠流長的歷史。
我在美國留學期間，發現不少美國漢學家對清朝歷史的研究耕耘甚多。清朝是我國史上最後一個封建王朝，是標誌中國承先啟後、從封建帝制走向現代化的關鍵過渡期。這段時期不但對現代中國發展影響深遠，而且史料多，故吸引了不少西方漢學家醉心鑽研。
最早期研究清史的美國史學家主要是赴美留學的內地和台灣大學生，其中一位佼佼者便是何炳棣（Ping-ti Ho）先生。何先生於1944 年考取第六屆庚款留美公費，次年入讀美國哥倫比亞大學專研英國史及西歐史，並於7年後獲頒歷史學博士學位。
何先生曾先後任教於加拿大英屬哥倫比亞大學及美國芝加哥大學，他畢生致力研究明清時期中國的人口問題及社會結構，其經典著作包括Studieson the Population of China, 1368-1953及The Ladder of Success in Imperial China:Aspects of Social Mobility, 1368-1911 兩書。何先生著作宏富，學術貢獻厥偉，堪稱歷史學泰斗。
年近歲晚，送狗迎豬，野豬成為綫上綫下的熱話。一方面，鄉議局主席劉業強「引入野豬天敵」、「野豬犯太歲」等金句把話題炒熱；另方面，野豬的數量及活躍程度「非常吸睛」，常常成為新聞主角，引起社會關注。
立法會環境事務委員會便於1月28日的會議中討論「加強野豬的管理」，我在發言中幽默一句「野豬不守交通規則」，也引起熱議。
野豬滋擾 投訴個案激增
野豬「走紅」，並非因為牠們得意可愛，更非因為牠們是寵物；相反，是因為牠們體型龐大、數量驚人，近年多於市區出沒，對人類構成滋擾甚至危險，投訴個案激增。
會議當日的「文件」（立法會CB（1）487/18-19（05）號文件）明確指出，「野豬並不是被棄養或流浪的家豬」，成年野豬體重可達150公斤，可謂非常強壯；而且繁殖能力十分強，牠們的數目能在12至15個月增加5倍，十分驚人。雖然政府無法掌握及提供香港目前的野豬總量，但既然經常有市民於市區近距離拍攝到不同的野豬群出沒，反映野豬數量多、不怕人，這絕非好事。
野豬本性行蹤隱秘及怕人，可是根據漁護署的調查，野豬的活動範圍已從新界（2002至2006年）擴展至香港島（2012至2016年），其中南區香港仔一帶更是出沒熱點，網上片段無日無之。野豬愈接近民居，與人類「接觸」愈多，愈不怕人，便愈危險；所以投訴個案由2011年的225宗暴增至2017年738宗，上升近3倍，轉捩點是政府在2017年暫停了民間狩獵隊的行動，獵獲的野豬量便由2012年的44隻，銳減至2017年的0隻。
香港大學一帶也是野豬出沒熱點，早前便有報道指兩名香港大學職員在列堤頓道遭野豬襲擊，兩人同告受傷，需送院治理。據知二人已向港大提出民事訴訟。而我自己也曾在半山堅尼地道駕車時，幾乎遭一隻體型龐大的野豬撞到。
單是2016年至2018年間便發生了14宗野豬傷人個案，而且遭野豬咬傷的傷口有機會感染，可見野豬數目急升及於人類活動範圍出沒，的確對人類造成威脅。
監察管理不理想 難減風險
正如「文件」所指，狩獵本是全球最廣泛應用而且有效的野豬管理措施。以往政府採用兩隊民間狩獵隊控制野豬數量，平均每年獵獲四五十隻野豬，行之有效。可是近年，有少數關注野豬權益人士，常常在狩獵隊出動時包圍他們，阻礙他們行動，引致政府於2017年暫停了狩獵隊，野豬問題隨即惡化。
如今野豬的出沒地已由鄉郊遷移至人煙稠密的市區，更不適宜開槍狩獵，復用狩獵隊的機會很低。
退而求其次，漁護署轉而採用捕捉、避孕及搬遷等方法對付野豬，可惜「先導計劃」進度太慢，根本追不上野豬的繁殖速度。2017年至2018年間，先導計劃進行了37次行動，捕捉了130隻野豬，其中只為54隻適合的野豬進行了絕育或避孕，但試驗性質的避孕疫苗只有效四年。
此外，漁護署把92隻野豬遷移到偏遠郊野後，卻不肯公布遷徙地點，引起新界居民及農民不滿。我認為做法並不理想。
目前，漁護署提出處理兩類高風險野豬，一是曾經襲擊人類的野豬，二是習慣在市區覓食或習慣主動向人索食並會從人手上搶去食物、而且容易發惡的野豬。這兩類野豬會由獸醫以麻醉槍捕捉，並作人道處理。
上述建議表面上聽來合理，可是實際上如何執法？漁護署一方面指野豬群分布廣泛及活動範圍非常大，所以監察野豬的工作難以進行，那麼他們從何得知哪隻野豬是「兇手」、「慣犯」？換句話說，政府根本沒有高效可行的方法減少野豬數量，減低野豬對人類構成的風險。
棲息地遭侵蝕 野豬走近民居
我認為，野豬改變棲息習慣，走近民居覓食，而且變得不怕人，人類要負上責任。因為現在不論港島或新東，不論山上山下，四周也是建築地盤，人類砍伐樹木，其實是侵蝕了野豬的棲息地。而且有地盤便有工人，有飯盒有食物，自然吸引野豬去摷垃圾桶覓食。
另一方面，市民出於愛心或趁熱鬧也好，也不應餵飼野豬，這樣只會助長牠們接近人類，甚至搶食，對餵食者的安全構成威脅。
香港人很有同情心，社會上出現很多愛護動物甚至捍衞動物權益的組織。然而，我最近讀了《經濟學人》（The Economist）一篇讀者來函，其觀點值得大家深思。文章作者Henry Stevenson以哲學角度，提出所謂動物權益是似是而非的偽命題。
他認為，物競天擇、適者生存是動物世界的不二真理，當獵豹追擊殺害羚羊的時候，獵豹有不侵犯羚羊的權益的認知嗎？根據倫理學或道德哲學，「我」首先要認知及接受世界上有一套普遍的道德法則，才能論及「我」與「他」的權益。而這種認知是人類獨有的，動物並沒有，動物也不會考慮另一種動物的權益，牠們只是本能上追逐、殺戮、覓食而已。
麥兜只是虛構 勿人性化野獸
因此，他認為人類社會應該有法律制裁殘忍對待動物的行為，但動物權益則是偽命題。我同意他的觀點，若我們過度把自身的情感折射到動物（野生動物）身上，是過度把牠們人性化、美化，因而忽略了牠們對人類的潛在危險，便有機會釀成悲劇。類似故事時有所聞，例如俄羅斯獵人把野生小熊當寵物養大，結果遭巨熊殺害；美國奧蘭多海洋世界的訓練員遭殺人鯨攔腰咬死；或把毒蛇當寵物養結果反被咬傷等等。
但早前地獄廚神Gordon Ramsay一條拍攝獵殺野豬並將之烹調為美食的節目片段，Youtube上接近一千九百萬人次收看，也可見外國也接受野豬並非碰不得的。
社會人士愛護動物之餘，要分清哪些是適宜和人類共同生活的寵物，哪些是不適宜和人類有密切接觸的野生動物（包括野豬），更不要把野豬人性化浪漫化，或與卡通麥兜相提並論，畢竟，麥兜是虛構的。
上文提到《Human Resources》雜誌發表了一篇關於本地大學畢業生及本科生求職心態的文章，該文章引述一項調查結果指大部分應屆畢業生認為最理想的行業為銀行及金融服務業，其次為公務員。調查亦發現，越來越多應屆畢業生抗拒加班，約21%的受訪者更表示希望公司能為員工提供彈性工作時間。
另一方面，調查結果指最多受訪者訂立的未來5年目標依次為：晉升為管理層、實現短期儲蓄目標及獨立生活。這意味不少應屆畢業生傾向投身晉升階梯明確、加薪幅度理想的工種。跨國大企業大多為員工提供全面醫療福利，而且公司文化相對開明和自由，故不少畢業於英美頂尖大學的尖子都對外資投資銀行、四大會計師樓、國際顧問公司等趨之若鶩。
這種求職心態反映本港青年人對創業或加入初創企業的意欲不大。在香港租金及人力成本高昂的前提下，創業成本高且風險大，而加入初創企業則工時長且工資低，因此對一心追求優厚薪酬待遇及工作穩定性的大學畢業生而言，除非對理想充滿熱忱，或掌握獨有的專利技術，否則實在難以毅然踏上創業路或加入初創企業。
長遠而言，港府若希望鼓勵更多青年人到大灣區發展，必須多管齊下。首先，讓青年人意識到本港其實不乏成功的「獨角獸」初創企業，令他們明白加入初創企業或創業是投身金融界以外另一前途無量的出路，而非看似「離地」的理想；其次，要為年輕創業者提供更多即時到位的扶持政策，同時助他們了解在創業成本較低的大灣區城市發展有何具體機遇，從而提高他們投身初創的誘因。
《Human Resources》雜誌上月發表一篇題為「2019年畢業生薪酬及求職心態」的文章，剖析本地大學畢業生及本科生的求職心態。文章引述一項調查結果，指受訪的553名受訪者的平均起薪點為16,892港元，較2017年約15,000港元高近13%。去年市道暢旺，失業率低見2.9%，故應屆畢業生的起薪點有所提升也符合市場預期。
不過，我認為這項調查的抽樣方式或許不是完全隨機，以致無法全面、準確地反映全港應屆畢業生的薪酬待遇。因為據我了解，不少投身傳媒行業的畢業生月薪僅為9,000至10,000港元，所以我相信文章引述的調查樣本包括不少公務員、專業人士或跨國企業員工，他們的平均月薪有助拉高整體應屆畢業生的平均起薪點。
調查結果亦顯示，只有平均月薪達17,472港元的應屆畢業生稱對起薪點感到滿意。18%平均月薪為14,280港元的受訪者表示不滿意起薪點，雖然他們的平均月薪已與2017年的平均起薪點相若，但他們對工作的滿意度不升反跌，反映他們在考慮薪酬的同時，也重視公司福利、文化及工作環境等因素。
受訪的畢業生普遍偏好投身跨國公司，從事銀行及金融服務業，或熱衷於投考公務員。這兩大類工種不但薪酬福利優厚，加薪幅度理想，而且晉升階梯明確，自然被大多數初出茅廬的大學畢業生視為「筍工」。相反，只有不足一成受訪者表示有意加入初創企業，比率甚至比有意投身國企的低。本港青年人創業意欲不大，港府若想鼓勵他們到大灣區城市創業，恐非易事。
上文提到，我經朋友介紹下認識了成都大數據金融風險管理公司數聯銘品的董事長兼行政總裁曾途先生，我十分欣賞他們幾位80後、90後對追尋夢想的熱忱與堅持不懈。近年中國的大數據發展日新月異，各行各業都爭相研發大數據分析系統，反映內地在推動大數據產業有其獨特優勢，未來國內大數據市場有望繼續擴張。
首先，中國不乏數理人才。以國際奧林匹克數學競賽為例，中國代表自上世紀80年代開始近乎每年都位列三甲，堪稱國際數學殿堂的霸主。而且內地理科畢業生的就業前景相當理想，因此理科和工程學系一直是國內頂尖大學最熱門的學系之一，能為國家培育大量數理專才，有助長遠發展大數據及其他相關產業。
其次，中國人口多，數據自然多。根據中國工業和信息化部發布的最新數據，截至去年4月底，中國的4G用戶高達10.8億，手機上網用戶亦已超過12億。而且內地民眾的個人私隱意識普遍較低，五花八門的手機應用程式，無時無刻都在收集海量用戶的通訊、消費、出行數據，令中國的大數據及人工智能發展一日千里。
相反，香港的數據開放政策相當僵化和過時，市民的個人私隱意識相對較高。再者，本地學生的數理根柢每況愈下，有意修讀高階數理和工程學科的高中生或大專生更是「買少見少」，令本港的大數據發展遠遠落後於鄰近國家和地區。不過，曾先生認為香港的獨特優勢在於其完善法律制度及營商環境與國際接軌，故十分歡迎有志於大數據分析行業發展的香港年輕人到數聯銘品實習，以促進兩地人才交流。